Les charges locatives dites récupérables par un bailleur auprès de son locataire sont notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), la maintenance de l’ascenseur, l’électricité dans les parties communes intérieures et extérieures, les menues réparations dans l’immeuble…
Lorsque le bien est loué à titre de résidence principale, le bailleur a trois possibilités pour procéder à leur recouvrement, fixées par la loi du 6 juillet 1989.
Lorsqu’elles sont payées sous la forme de provisions (en général tous les mois en même temps que le loyer), elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle, avec fourniture des justificatifs (factures, etc.).
Le trop-perçu doit être rendu au locataire. Mais si elles sont plus élevées que les provisions, celui-ci doit verser le complément au bailleur.
Un délai de prescription
« En principe, la régularisation doit être faite chaque année, mais le propriétaire a le droit de réclamer les charges à tout moment, dans la limite du délai de prescription de trois ans qui court à compter de l’exigibilité des charges », souligne une antenne départementale de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).
Il peut demander dans ce délai la régularisation des charges y compris après le départ du locataire.
Un étalement de la dette
Lorsque le propriétaire régularise les charges après le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le locataire peut demander à payer le montant de la régularisation par douzième (cela signifie fractionné sur 12 mois).
Le locataire doit en faire la demande au propriétaire par lettre recommandé (avec accusé de réception). Celui-ci ne peut pas refuser.
En cas de régularisation tardive non justifiée
Si la régularisation tardive est non justifiée et occasionne un préjudice au locataire, ce dernier peut engager la responsabilité du propriétaire en l’assignant en justice.
Il pourrait être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire.
Et en cas de départ du locataire ?
« Lorsqu’un locataire quitte un logement situé dans un immeuble collectif, le propriétaire peut : soit convenir avec le locataire de solder les comptes immédiatement, soit conserver une provision égale à 20 % maximum du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, auquel cas le propriétaire doit effectuer la régularisation définitive des charges et restituer au locataire le solde éventuel dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble », indique l’antenne départementale de l’Anil.
