À l’occasion de sa conférence de presse de début d’année, la FNAIM a dressé un bilan détaillé du marché immobilier en 2024 et détaillé ses perspectives pour 2025. Si la première moitié de l’année passée a vu le nombre de ventes diminuer, la seconde a connu une stabilité de leur volume avec un léger rebond à la fin 2024, qui laisse entrevoir un redémarrage progressif en 2025.
Si les ventes des logements anciens ont chuté de 11 % sur un an (et de -36 % par rapport au pic de ventes de 2021), elles devraient remonter de 6 % cette année. Les prix se stabilisent et les taux pourraient continuer leur décrue. Toutefois, des tensions subsistent sur le marché locatif et des efforts structurels sont attendus pour soutenir une reprise durable
“Les professionnels doivent aujourd’hui se préparer à un redémarrage progressif, qui dépendra notamment des évolutions des taux d’intérêt et des politiques publiques en faveur du logement. La FNAIM reste mobilisée pour accompagner ses adhérents et faire entendre la voix du secteur auprès des Pouvoirs publics”, a-t-il assuré.
Une baisse des prix et des taux qui semble enrayée
“Les prix se stabilisent depuis février 2024 après avoir connu la plus forte baisse depuis 15 ans. C’est la 1ʳᵉ fois depuis plus de 50 ans que les ventes et les prix baissent simultanément deux années de suite”, a d’emblée indiqué Loïc Cantin.
En effet, l’an dernier, les prix ont reculé de manière modérée de -0,8 % en moyenne nationale. À Paris, la baisse cumulée depuis 2020 dépasse les 11 %, avec un prix moyen de 9 768 €/m², tandis que certaines zones comme les stations de ski ou les stations balnéaires (respectivement +26,2 % et +24,7 %, sur cinq ans) affichent des hausses notables. Cette baisse des prix est relativement homogène sur l’ensemble du territoire, signe d’une réelle tendance de fond.
Les taux ont également baissé, passant de 4,21 % en décembre 2023 à 3,37 % en décembre dernier. La FNAIM laisse entrevoir une décrue continue des taux, qui pourraient atteindre 3 % dans le courant de l’année, redonnant du souffle au pouvoir d’achat immobilier des Français. Ce dernier, après avoir perdu 14 % en deux ans, a regagné 8,5 % en 2024, fruit de la baisse des taux et des prix conjuguée à l’augmentation des revenus. En dessous de sa moyenne depuis dix ans, il pourrait toutefois poursuivre son redressement en 2025 à un rythme moindre.
Une reprise progressive en 2025 malgré la persistance de facteurs défavorables
Pour cette nouvelle année, la FNAIM anticipe une légère amélioration du marché immobilier. Selon ses prévisions, les volumes de transactions pourraient augmenter de 6 %, pour atteindre environ 825 000 ventes sur l’année.
Si la FNAIM se réjouit de facteurs favorables, comme la baisse des taux, celle des prix de l’énergie et la poursuite de la baisse des prix. Toutefois, son optimisme reste mesuré, au regard des facteurs défavorables actuels : l’instabilité politique, la crise économique, la faible croissance et le rebond du chômage, la crise de la dette, la chute de la production neuve ou encore la hausse des droits de mutation et celle de la taxe foncière.
“Si la crise de l’immobilier est derrière nous, la crise du logement est devant nous”, a alerté son président.
Marché du locatif : “l’urgence est dans l’action”
Pour ce dernier, il est urgent d’agir sur le marché locatif, sous tension et confronté à des difficultés persistantes. Le premier enjeu auquel le secteur est confronté est la rénovation énergétique des logements considérés comme des passoires thermiques. Sur 7,7 millions de logements dans le parc privé, 1,3 million sont concernés par la mise en conformité énergétique imposée par la loi.
Depuis le 1ᵉʳ janvier, les logements classés G au Diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être loués, soit 567 000 biens, pour un montant de 13,5 milliards d’euros de travaux.
Rénover l’ensemble des logements G coûterait environ 43 milliards d’euros, et les logements F 56 milliards. “Rénover les logements classés F et G du parc locatif représenterait une facture colossale de près de 100 milliards d’euros : est-ce vraiment réaliste pour les capacités actuelles des entreprises de rénovation ?”, s’est questionné le président de la FNAIM.
En outre, la fin du dispositif Pinel, la concurrence accrue de la location de courte durée et l’accroissement du nombre de logements vacants accentuent également les tensions sur ce marché, qui subit déjà le ralentissement des transactions immobilières.
L’impérieuse nécessité d’une politique ambitieuse pour sauver le secteur du logement
Face à ce constat, la FNAIM, qui alerte sur la nécessité de mesures structurantes pour accompagner la reprise et dynamiser le secteur, appelle à une politique ambitieuse pour le logement. Elle réclame notamment la baisse des charges fiscales sur les transactions, un soutien massif à la rénovation énergétique et un allégement des contraintes pesant sur les propriétaires bailleurs. Elle souhaite également que l’accent soit mis sur l’accession à la propriété, notamment pour les jeunes, qui peinent à se loger dans un contexte de hausse des prix et de contraintes financières accrues.
Loïc Cantin a d’ailleurs regretté que le discours de politique générale du Premier ministre mercredi n’ait été qu’une simple déclaration de bonne intention et non l’expression d’une réelle volonté de mettre en œuvre une politique efficace. « La politique du logement doit être au-dessus des dogmatismes », a-t-il tancé.
Lors de la conférence de presse, la FNAIM a réitéré plusieurs propositions pour accompagner la reprise et dynamiser le secteur. Elles visent :
● la portabilité ou le transférabilité des prêts ;
● la vente en l’état futur de rénovation énergétique (VEFRE) ;
● la relance de l’investissement locatif et donc de la confiance du bailleur ;
● la restauration de l’APL accession.
“Assez d’inaction, d’instabilité et de mépris : il est temps d’agir pour une vraie vision stratégique”, a-t-il conclu.
