Des taux de crédit en baisse (environ 3,95 % pour un prêt sur 20 ans), des taux d’usure qui ne sont plus bloquants, des banques qui augmentent leurs marges… depuis la rentrée 2024, le courtier Meilleurtaux observe une hausse des demandes de crédits immobiliers.
Un signe positif pour le marché, mais une reprise qui reste timide par rapport à mars 2023. Les prix immobiliers ne diminuent pas assez suffisamment. « Il faudrait qu’ils reculent de 25 % pour compenser la hausse des taux de crédit ! », observe Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.
Gagner plus pour pouvoir emprunter
Et le taux d’endettement des ménages limité à 35 %, règle imposée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), complique la situation, les banques devant respecter ce critère. Voici son impact selon les projets immobiliers.
Les revenus demandés aux ménages pour emprunter, afin de ne pas dépasser les 35 % d’endettement, sont nécessairement plus importants depuis la hausse des taux de crédit.
En janvier 2022, pour un prêt de 200 000 € avec un taux sur 20 ans à 1,20 %, il fallait gagner 2 840 € nets par mois (pour une mensualité de crédit de 994 €), donne en exemple Meilleurtaux. En mars 2024, avec un taux de crédit à 3,95 %, il faut gagner 3 610 € nets par mois (pour une mensualité de crédit de 1 263 €).
Baisse des taux de crédits = plus de dossiers finançables
Alors qu’en janvier 2023, 100 % des dossiers de prêt accompagnés par le courtier étaient finançables (car en dessous des 35 % d’endettement), le pourcentage chute à 60 % en décembre 2023 et 11 % deviennent totalement non finançables, le taux d’endettement des ménages étant supérieur à 40 %.
En mars 2024, avec la baisse des taux de crédit, les choses s’améliorent : près de 70 % des dossiers de prêt sont finançables et 8 % totalement non finançables.
Résidence principale : près de 4 dossiers sur 10 non finançables
Pour un prêt dédié à l’achat d’une résidence principale, en mars 2024, seuls 65 % des dossiers accompagnés par Meilleurtaux sont finançables. Près de 10 % sont hors-jeu, soit avec un taux d’endettement supérieur à 40 %.
Et 25 % se trouvent en « zone grise », c’est-à-dire qu’ils pourraient bénéficier d’une dérogation dans l’application de la règle des 35 %. En effet, les banques peuvent y déroger sur plusieurs trimestres pour un pourcentage de dossiers de prêts fixé à 20 % (dont 70 % de cette enveloppe doivent être dédiés à l’achat de résidences principales). « 25 % en zone grise, c’est évidemment plus que ce que le HCSF autorise, souligne Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.
Malgré la baisse des taux, la part des dossiers finançables reste encore « critique ». Il est indéniable qu’il est temps de revoir la règle des 35 % afin de permettre aux Français de relancer leurs projets immobiliers. Nous espérons que le HCSF assouplira ses règles prochainement… »
Investissement locatif : davantage de projets finançables
En mars 2024, 85 % des dossiers de prêt accompagnés par Meilleurtaux pour réaliser un investissement locatif sont finançables. Un chiffre proche de décembre 2023 (81 %). « Il s’agit de personnes qui sont en général déjà propriétaires », indique-t-elle. Seuls 2 % des dossiers dépassent les 40 % d’endettement.
Néanmoins, près de 15 % des dossiers demanderaient une relecture dérogatoire, soit un chiffre très au-dessus de ce qu’accorde le HCSF aux investissements locatifs (6 % de la production de crédits trimestrielle des banques).
