Achat. Résidences secondaires : attention à la fiscalité !

Si la résidence principale bénéficie de plusieurs avantages fiscaux comme l’exonération de la taxe d’habitation, celle de la plus-value, l’abattement de 30 % sur la valeur du bien pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou encore la déduction concernant les travaux de rénovation énergétique, la résidence secondaire, quant à elle, connaît une fiscalité plus lourde.

 Impôts locaux

Elle est d’abord soumise à une double taxation perçue au profit des collectivités locales. La taxe d’habitation, tout d’abord, qui varie en fonction du bien et de la valeur des taux décidés par les communes.

Aucun abattement n’est prévu, mais certaines exonérations très spécifiques existent. La taxe foncière est aussi due, calculée là encore en fonction du bien et des taux votés par les collectivités territoriales.

Sans oublier la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), mais peut-être aussi la taxe de séjour (essentiellement dans les communes à caractère touristique), ainsi qu’une majoration de la taxe d’habitation.

Cette dernière peut en effet être décidée par des communes souhaitant décourager la vacance prolongée de ces biens.

IR et IFI

Dès lors que vous louez votre résidence secondaire, les revenus que vous en tirez sont imposables à l’impôt sur le revenu (IR).

Dans la majorité des cas, il s’agit d’une location meublée et vos revenus sont alors imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (Bic).

Selon leur montant, vous relèverez du régime réel d’imposition ou du régime micro-Bic.  Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1 300 000 €, vous devez payer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Et les résidences secondaires entrent bien en compte dans son calcul.

 Plus-value immobilière

À la vente de votre résidence secondaire, il se peut que vous effectuiez une plus-value. Celle-ci est imposable sur le revenu à hauteur de 19 % et est soumise aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

L’ensemble est prélevé directement sur le prix de vente par le notaire qui le reverse au Trésor public.

Toutefois, le même notaire aura pris soin de calculer un éventuel abattement pour durée de détention. Pour l’impôt, il est égal à 6 % par an de la sixème à la 21^e année et à 4 % pour la 22^e.

Au-delà de 22 années de détention, vous êtes exonéré d’impôt. Côté prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % de la sixième à la 21^e année, 1,60 % la 22^e et 9 % de la 23^e à la 30^e.

La question de la plus-value

Au-delà de 30 années de détention, vous êtes exonéré de prélèvements sociaux. Attention : si malgré cet abattement votre plus-value est supérieure à 50 000 €, une surtaxe vous sera appliquée.

Pouvez-vous être exonéré de la taxe sur la plus-value ? Oui, si vous employez le fruit de la vente à l’acquisition d’une résidence principale, à condition toutefois que vous n’ayez pas été propriétaire d’une résidence principale depuis quatre ans.