« Agents immobiliers, prenez des précautions pour votre trésorerie ! » Gérard Col, président du groupe d’assurances Galian

De l’immobilier à l’assurance, il semble n’y avoir qu’un pas que vous franchissez tous les jours…

Mon premier métier n’est en effet pas l’assurance. Comme les 11 autres administrateurs de Galian, implantés dans toute la France, je suis avant tout un professionnel de l’immobilier. Je dirige deux agences immobilières indépendantes, l’une à Annecy et l’autre à Aix-les-Bains, qui exercent les trois grands métiers de l’immobilier : la transaction, la gestion locative ainsi que le syndic de copropriété. Mes deux structures emploient environ 50 personnes.
Par le passé, j’ai également été président de la Chambre FNAIM Savoie Mont-Blanc de 1997 à 2003. La présidence de Galian, c’est donc un gros mi-temps ! Cette activité me permet d’avoir une vision précise du terrain et, in fine, de réaliser un travail prospectif sur les produits dont pourraient avoir besoin, demain, les professionnels de l’immobilier. C’est donc un véritable atout d’avoir les pieds dans ces deux univers ! Et c’est d’autant plus important d’être à l’écoute de ce marché en cette période de turbulences…

Pouvez-vous présenter l’offre du groupe Galian ?

Galian, qui était à l’origine la Caisse de garantie de la FNAIM, est un groupe d’assurance créé par et pour les professionnels de l’immobilier. Il a été fondé il y a près de 60 ans afin de permettre à nos sociétaires de respecter les obligations réglementaires qui pèsent sur les métiers de l’immobilier, indépendamment des groupes bancaires. Aujourd’hui, c’est le leader historique de la garantie financière, rendue obligatoire par la Loi Hoguet de 1970. Via nos entités Galian Assurances et Galian Courtage, nous proposons à nos sociétaires des offres adaptées à leurs besoins, mais aussi à ceux de leurs clients propriétaires-bailleurs, copropriétaires, locataires… Nous assurons, en propre, deux risques : la garantie financière, notre mission d’origine, ainsi que la garantie des loyers impayés (GLI). Cette dernière sécurise à ce jour plus de 85 000 lots en France.

Puis, nous avons une activité de courtage qui assure les professionnels sur la responsabilité civile professionnelle (RCP), la protection juridique (PJ), la multirisques habitation…

Alors que l’immobilier vit une crise historique, la FNAIM prédit la fermeture de 1 400 agences d’ici la fin de l’année 2024. Parmi vos sociétaires, combien sont en difficulté ?

C’est un chiffre qui me semble plausible. Sans surprise, ce sont les agences qui sont uniquement positionnées sur le marché de la transaction qui sont les plus impactées par la crise.

Celles qui font, en plus, de la gérance locative et du syndic de copropriété souffrent moins. Or, aujourd’hui, deux tiers de nos sociétaires font uniquement de la transaction. Sur les 5,5 milliards d’euros de chiffre d’affaires qu’ils génèrent, plus de 3 milliards sont exclusivement réalisés par l’activité de transaction. En 2023, sur nos 11 500 sociétaires, 161 ont par exemple été en cessation d’activité. Il s’agissait essentiellement d’agences qui étaient positionnées sur le marché de la transaction.

En 2024, nous nous attendons à voir entre 400 et 500 agences en cessation d’activité. C’est la raison pour laquelle, au 4e trimestre 2023, nous avons mis en place, en partenariat avec la FNAIM, la cellule « AGIR », un service d’aide et de soutien pour les adhérents de la Fédération et les sociétaires de Galian qui sont en difficulté.

Concrètement, comment cette cellule aide-t-elle ces professionnels de l’immobilier ?

L’accompagnement passe par des formations spécifiques et des webinaires sur les thématiques liées à la gestion d’une agence immobilière en temps de crise : par exemple l’élaboration d’un business plan, l’étalement du remboursement des dettes, la maîtrise des charges…

Les professionnels peuvent également bénéficier de suggestions sur-mesure puisque Galian propose des missions d’analyse, qui leur permet d’avoir des conseils avisés sur l’organisation comptable et administrative de leur structure. Lorsque malheureusement les difficultés sont installées, nous réalisons des audits de surveillance ou de réorganisation au cours desquels nous analysons les éventuelles causes d’insuffisances financières et nous vérifions la suffisance des garanties financières accordées. Chaque année, nous effectuons près de 2 000 audits chez nos sociétaires. Un tiers de l’activité de cette cellule est dédiée à cette seule mission, les deux tiers restants étant plutôt attribués à d’autres types d’accompagnement et au benchmark de bonnes pratiques.

Quels conseils donneriez-vous aux professionnels qui ont aujourd’hui une trésorerie fragilisée ?

Je leur conseillerais de se diversifier dans la gérance locative. Cette ouverture leur permettra, à court terme, de générer un chiffre d’affaires récurrent, donc de stabiliser leurs comptes. Se diversifier dans le syndic de copropriété est également une bonne stratégie.

Toutefois, je ne le conseille pas aux agences qui sont déjà en difficulté car cela implique de créer une structure qui génère d’emblée des charges avec une rentabilité difficile à atteindre. Le principal obstacle à cette diversification est souvent la formation et le recrutement de nouvelles compétences.

Enfin, il est urgent que les agents immobiliers prennent des précautions d’usage pour leur trésorerie. Or, certains confrères, notamment ceux qui sont arrivés récemment dans l’immobilier et qui ont vécu cinq ans de croissance ininterrompue, ne les ont pas prises. Cela suppose par exemple de bâtir un plan de trésorerie afin d’analyser ses charges d’exploitation, de lister ses charges en termes d’encaissements et de décaissements, etc.

Une autre manière d’accompagner les professionnels de l’immobilier est de soutenir le portail Bien’ici en tant qu’actionnaire. Pourquoi avez-vous renouvelé votre soutien en début d’année ?

En 2016, sur les conseils de la FNAIM, nous avons pris une participation au capital du Consortium des professionnels de l’immobilier, l’actionnaire majoritaire de Bien’ici. Par ce geste, nous souhaitions réaffirmer notre soutien intangible à nos confrères. En début d’année, nous avons choisi de renforcer notre participation pour envoyer le même signal fort, dans un contexte de contraction du marché immobilier. L’enjeu était aussi de prouver que l’union des acteurs de la profession permet d’actionner de nouveaux leviers créateurs d’innovation. Aujourd’hui, le portail est en plein  développement et nous nous en félicitons.
Contrairement à ses concurrents, il ne diffuse que des annonces de professionnels et il offre un ratio coût/contact très intéressant pour les professionnels. À l’avenir, nous resterons donc partenaire de Bien’ici, non pas en tant qu’actionnaire de référence, mais comme intervenant institutionnel référent du marché immobilier.

En mai 2024, vous avez annoncé votre rapprochement avec le groupe SMABTP, dont la finalisation est prévue en fin d’année. Elle donnera lieu à une nouvelle entité : GALIAN-SMABTP, détenue à 51 % par SMABTP. Quelles sont les synergies entre ces deux entités ?

Nous partageons, avec cet acteur leader de l’assurance du BTP, un ADN commun : notre approche sociétaire (ils sont mutualistes et nous sommes coopératifs), notre proximité avec les fédérations (SMABTP étant une initiative de la FFB) et notre volonté de servir de boussole dans la stratégie des professionnels de l’immobilier et du bâtiment.

Concrètement, GALIAN-SMABTP couvrira l’ensemble des risques des professionnels et de leurs clients. Il n’y aura plus de « trou dans la raquette » dans notre offre globale.

Ils n’auront plus besoin d’avoir recours à d’autres prestataires, notamment pour souscrire une assurance multirisque immeuble, une assurance propriétaire non-occupant…

Grâce à ce rapprochement, Galian va accélérer le développement des produits qu’il distribuait jusqu’ici en courtage. Avec cette nouvelle entité, dont la gouvernance sera assurée par les professionnels de l’immobilier, nous avons pour ambition d’atteindre plus de 200 millions d’euros de chiffre d’affaires d’ici 2028, contre 53 millions uniquement pour Galian , en 2023, et surtout d’offrir à nos sociétaires-coopérateurs la meilleure offre du marché !

Les défaillances d’agences en forte hausse

D’après le cabinet Altares, le nombre de défaillances d’agences a quasiment doublé en un an, soit 668 enregistrées en France sur le seul premier semestre de 2024 (versus 390 au premier semestre 2023). Les agences les plus expérimentées sont loin d’être épargnées : 27 % de celles qui ont fait faillite avaient plus de 15 ans d’ancienneté. Pour rappel, la défaillance d’entreprise correspond à l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire directe.

Galian, en quelques chiffres

• Création de la Caisse de Garantie FNAIM en 1965, devenue CGAIM en 2008 et Galian en 2013 ;
• Près de 11 500 sociétaires parmi les agents immobiliers, gestionnaires de biens et syndics ;
• Près de 40 % de parts de marché ;
• 12 milliards d’euros de fonds garantis.

Le CV de Gérard Col

Président de la société Administration Immobilière Annecienne « Les 2A » depuis 1990, Gérard Col officie à Annecy – dont il est originaire – et à Aix-Les-Bains. Entre 1997 et 2003, il fut président de la Chambre de l’immobilier FNAIM Savoie Mont Blanc et vice-président de la Chambre de commerce et d’industrie de la Haute-Savoie de 2001 à 2006. Au sein de Galian, il est administrateur du conseil d’administration depuis mai 2003. Avant de prendre ses fonctions de Président en 2019, il était premier vice-président du conseil d’administration de Galian. Agé de 67 ans, il est titulaire d’une maîtrise de gestion, comptabilité et fi nance de l’Université Grenoble Alpes.