Après la pluie vient le beau temps. Il semblerait que la météo du marché immobilier, qui faisait grise mine depuis plusieurs années, connaisse unepetite éclaircie selon le bilan immobilier des Notaires de Francedévoilé ce lundi 16 décembre.
“À la rentrée, une confiance, même précaire, semblait de retour avec des taux plus favorables et des prix tendant vers la stabilisation. Le marché immobilier semblait enfin approcher de son point d’atterrissage après bientôt deux années de chute brutale et vertigineuse depuis le sommet des 1,2 million de transactions annuelles atteint en août 2021. L’année 2024 pourrait se terminer autour de 750 000 transactions”, commenteMe Priscille Caignault,membre du bureau du Conseil supérieur du notariat en charge de l’immobilier.
Stabilisation des prix et légère augmentation du pouvoir d’achat
Les prix, à la baisse entre septembre 2023 et septembre 2024 sur l’ensemble de la France, se stabilisent :
- -3,9 % : la baisse sur un an de l’indice de prix des appartements anciens en France métropolitaine (au 3ᵉ trimestre 2024) ;
- -3,9 % : la baisse sur un an de l’indice de prix des maisons anciennes en France métropolitaine (au 3ᵉ trimestre 2024).
D’après les projections sur le 4ᵉ trimestre 2024, la baisse annuelle des prix devrait s’atténuer à l’échelle de la France métropolitaine (-1,6 %), les prix resteraient relativement stables à l’échelle de la province et la baisse annuelle des prix en Île-de-France atteindrait environ 3 %.
Les Notaires estiment qu’à la fin janvier prochain, les baisses continueront de s’amenuiser (-1,2% pour la France métropolitaine, -0,4% pour la Province et -2,5% pour l’Île-de-France sur un an).
En outre, ce bilan révèle queles neufs premiers mois de 2024 marquent l’arrêt de la période de baisse du pouvoir d’achat immobilier, débutée en 2021. Le gain par rapport à 2023 est estimé à 3 m² (soit +4% sur un an). Une petite remontée qui a d’ailleurs suscité l’étonnement des notaires.
Le pouvoir d’achat immobilier est le plus fort dans les villes de Saint-Étienne, du Havre et de Grenoble et, sans surprise, le plus faible à Paris et à Nice, tandis qu’il a le plus diminué à Bordeaux. Il représente en moyenne :
· 55 m² : surface finançable d’un appartement ancien en France métropolitaine (mensualité égale au tiers du revenu disponible moyen des ménages pendant 20 ans et sans apport), + 1m² sur un an.
- 92 m² : surface finançable d’une maison ancienne sur l’ensemble de la France (mensualité égale au tiers du revenu disponible moyen des ménages pendant 20 ans et sans apport), + 3 m² sur un an.
Par ailleurs, si la part des Français propriétaires immobiliers diminue un peu, cette évolution est contrastée selon qu’ils ont ou non un emprunt en cours, car la part des emprunteurs a diminué, ce qui est bon signe.
Ventes en baisse de 17 % en un an
Le bilan des notaires révèle un volume de transactions toujours en forte baisse, de 17 %, avec 780 000 transactions réalisées au cours des douze derniers mois en France à fin septembre (935 000 transactions en 2023 et 1,13 million en 2022 sur la même période), laissant envisager un volume de transactions aux alentours de 750 000 pour l’ensemble de l’année 2024. Une baisse cependant moins conséquente que les années précédentes, mais qui n’est pas forcément solide au vu de l’instabilité politique.
“Les signaux économiques semblaient positifs pour 2025 pour endiguer la chute, voire percevoir une reprise. Cependant, les nombreuses incertitudes que connaît notre pays pourraient mettre à mal ce redémarrage. De nombreuses promesses pour l’immobilier sont désormais en suspens”, considère Me Priscille Caignault.
“Nous n’avons pas mesuré l’impact direct de l’incertitude politique sur le marché immobilier, car ce n’est pas possible, mais ce qui est clair est qu’il y a 50 % de psychologie de comptoir alors que les prix ont baissé et les taux moyens sont encore plus forts, mais vont sûrement baisser, donc les paramètres fondamentaux de l’immobilier sont plutôt positifs”, confirme Me Frédéric Violeau, en charge des statistiques immobilières nationales du CSN.
En revanche, les notaires tirent la sonnette d’alarme sur l’accélération de la chute des transactions de terrains à bâtir, passant d’environ 75 000 transactions au 2ᵉ trimestre 2023 à 43 000 au 3ᵉ trimestre 2024. En effet, le logement neuf subit une crise importante due à des facteurs économiques et réglementaires, comme la réforme du prêt à taux zéro (PTZ) et l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN).
“Le nombre des transactions de terrains à bâtir a diminué presque de moitié en un an, avec une accélération de la baisse en lien avec l’exclusion de la maison individuelle du PTZ qui nous semble claire”, explique Me Violeau.
Focus sur la valeur verte des logements
Les notaires expliquent que, sur l’ensemble de l’année 2023, la part des ventes de logements anciens les plus énergivores (classes F et G) conserve un niveau des plus élevés de la décennie, à 17 % en France métropolitaine (hors Corse). La majorité des ventes concernent des biens classés en catégorie D.
Toutefois, la forte hausse annuelle constatée en 2022 (+5 points), faisant notamment suite au décret paru en juillet 2021 concernant l’interdiction progressive à la location des logements en fonction de l’étiquette énergie et au changement de mode de calcul du DPE, s’est considérablement amoindrie en 2023 (+1 point).
“Nous avons constaté un phénomène de déclenchement lorsque le décret de 2021 est paru avec plus de ventes de logements énergivores, mais depuis la part de vente est relativement constante, donc on a atterri à quelque chose de plus normalisé”, précise Me Violeau.
Toutefois, un effet de correction a eu lieu avec la réforme des règles de calcul de DPE sur les logements de petites surfaces.
“À Paris, la valeur verte a moins d’impact parce que le marché est très tendu”, souligne néanmoins Me Élodie Frémont.
Le bilan constate aussi, sans surprise, que les vendeurs âgés de plus de 60 ans sont sur-représentés dans la vente de logements énergivores et sont aussi ceux qui achètent des logements économes. Des chiffres logiques, puisque les jeunes acquéreurs ont davantage de temps pour réaliser des travaux et bénéficier de la plus-value.
“Il y a bien une mutation dans les comportements immobiliers des vendeurs plus âgés vers les logements plus économes”, relève Me Élodie Frémont.
Portrait-robot des acquéreurs moyens par ville
Le CSN a dressé les portraits-robots des acquéreurs moyens des grandes villes de France.
- Grenoble : acquéreur cadre supérieur de 36 ans en moyenne, avec un budget d’acquisition moyen de 132 000 euros dans cette grande ville française qui fait partie de l’une des plus accessibles et dans laquelle les prix ont assez peu évolué ces dix dernières années.
- Rennes : acquéreur de 39 ans en moyenne, avec un budget de 202 500 euros. À l’inverse, c’est la ville où les prix des appartements médians dans l’ancien ont le plus augmenté en dix ans.
- Nice : acquéreurs plus âgés, 45 ans en moyenne, pour un budget de 230 000 euros. Ville la plus onéreuse après Paris, augmentation des prix de 21 % en dix ans.
- Bordeaux : acquéreur cadre supérieur de 40 ans d’âge moyen avec un budget de 244 800 euros. Ville dans laquelle le prix des appartements anciens est en forte baisse depuis deux ans, alors qu’elle a subi la deuxième plus forte hausse sur dix ans.
- Paris : acquéreurs plus âgés, avec 41 ans d’âge moyen pour un budget moyen conséquent de 402 600 euros et un profit qui n’évolue pas beaucoup dans un contexte de marché très tendu.
