Les futurs propriétaires croient bien faire en faisant ce choix, mais il n’est pas forcément recommandé par les professionnels du secteur…
Devenir propriétaire est le rêve de nombreux Français. D’autres ont déjà cette chance et continuent d’investir dans l’immobilier pour acquérir une résidence secondaire ou faire du locatif, mais tous peuvent commettre la même erreur lorsqu’il s’agit de financer leur projet immobilier.
Ces derniers temps, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont connu une hausse significative. Alors qu’il était possible d’emprunter à des taux avoisinant 1% il y a quelques années, les taux se situent désormais plutôt aux alentours de 3 à 4 %. Face à cette situation, de nombreux acheteurs sont tentés de mettre le maximum d’apport personnel possible pour réduire le montant emprunté et ainsi limiter le coût du crédit.
Cette tendance est renforcée par le fait que les banques sont devenues plus exigeantes en matière d’apport personnel. Avec la hausse des taux, les futurs propriétaires, qu’ils le veuillent ou non, se retrouvent souvent dans l’obligation d’augmenter leur apport personnel pour emprunter le montant nécessaire à l’achat d’un bien immobilier. Certains vont même jusqu’à envisager d’utiliser la quasi-totalité de leur épargne.
Cependant, les experts s’accordent à dire que dans la plupart des cas, il est recommandé de ne pas utiliser toute son épargne pour financer un achat immobilier. Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux, affirmait à Ouest France que même si les taux sont plus hauts, il est toujours préférable d’emprunter plutôt que qu’investir toute son épargne. Pour elle, cela laisse plus de flexibilité si l’on souhaite financer un deuxième projet immobilier.
Par ailleurs, comme le souligne Sylvain Herrmann, associé de l’entreprise de courtage IN&FI, sur LinkedIn, « emprunter plutôt que d’autofinancer, permet aussi de profiter de l’effet de levier du crédit […] et d’une protection patrimoniale ». En effet, l’emprunt permet d’investir dans un bien dont la valeur est supérieure à l’épargne dont on dispose et le patrimoine acquis grâce à un emprunt est protégé par l’assurance emprunteur. En cas de décès de l’emprunteur, la banque peut prendre en charge le remboursement du prêt, laissant aux héritiers un bien entièrement payé.
Malgré cela, les taux d’intérêts élevés continuent d’encourager les potentiels acheteurs à mettre plus d’apport personnel que nécessaire dans leur projet. Une décision approuvée par certains professionnels lorsque l’on parle de l’achat de la résidence principale. Dans ce cas, Stéphane van Huffel, conseiller en gestion de patrimoine, conseille de « mettre le maximum d’apport dans son projet immobilier ».
Pour l’investissement locatif, en revanche, l’emprunt a un avantage supplémentaire concernant la fiscalité. Investir dans un logement pour le louer en achetant à crédit peut réduire l’impact des loyers sur le montant des impôts. En effet, les revenus locatifs sont assez fortement taxés, car ils sont imposés au taux d’imposition habituel, avec en plus des prélèvements sociaux de 15,5 %. Cependant, le fisc permet de déduire les intérêts de l’emprunt des loyers perçus, ce qui peut significativement diminuer le montant des impôts.
