Cette proposition sur les loyers impayés va redonner le sourire aux propriétaires

«Le risque qui monte le plus chez les propriétaires n’est pas la rentabilité ou le DPE, mais les loyers impayés », confie Annaïg Le Meur, députée Ensemble pour la République du Finistère, qui veut «rassurer les investisseurs» et inciter davantage de propriétaires à louer leur logement. Un désir louable mais qui n’est pas sans rappeler la proposition de loi de son ancien collègue Mickaël Nogal visant à réconcilier les propriétaires et les locataires. Déposée en janvier 2020, elle avait été enterrée à cause du Covid. Et plus jamais ressortie du placard.

Quatre ans plus tard, le mal est toujours profond. Bien qu’ils ne pèsent que 2 à 3% des baux, les loyers impayés font «peur» aux propriétaires qui préfèrent payer une taxe sur les logements vacants que prendre le risque d’avoir à affaire à un locataire mauvais payeur. Et ce d’autant que, contrairement aux squatteurs, ils ne peuvent pas être expulsés en 72 heures, comme le prévoit la loi Kasbarian, mais plutôt en 6 mois voire un an. Sans compter que les loyers servent souvent à rembourser un éventuel crédit en cours. Plus d’un propriétaire sur deux (55%) affirme avoir dû faire face à un impayé de la part de son locataire, selon un sondage IFOP réalisé pour Matera, plateforme d’aide au syndic coopératif.

Un meilleur suivi des impayés

Annaïg Le Meur, qui «se fait du souci pour l’investissement immobilier», a sorti une proposition qui «permettrait d’avoir un suivi des impayés des locataires», lors d’une table ronde organisée par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) (voir ci-dessous). Laquelle? Faire payer la garantie sur les loyers impayés – comme la Garantie Visale – aux locataires, qui pèse entre 2,5 et 5% du loyer annuel, selon Garantme, spécialiste des garanties locatives.

«Pourquoi est-ce aux propriétaires de prendre en charge la garantie sur les loyers impayés alors que c’est le locataire qui risque de ne pas payer son loyer?», interroge la présidente du Conseil national pour l’habitat qui confie «explorer la faisabilité d’une telle idée» et notamment d’un point de vue juridique. Car il ne faudrait pas que cette proposition, qui s’apparente à l’assurance d’un prêt immobilier, fasse penser au fichier des mauvais payeurs défendu par la Fnaim en 2020 – et par Emmanuel Macron lors de la campagne présidentielle de 2022 – et qu’elle a dû enterrer après le tollé qu’il a provoqué.

En attendant qu’une telle idée prenne forme – sous la forme d’une proposition de loi? -, plusieurs start-up ont déjà pris les devants. C’est le cas du courtier en assurances SmartGarant qui propose cette solution depuis 5 ans à plus de 4200 locataires, de tous profils (CDI ou CDD, étudiants, actifs ou retraités…). Son coût? À partir de 15 euros par mois pour les locataires et de 150 euros par an pour les autres profils, selon le loyer (3,9% du loyer annuel). «Nous vérifions que les locataires sont solvables, qu’ils n’ont pas d’impayés et que leur situation sur le territoire est légale. Sans dévoiler ces informations au propriétaire bien sûr, explique Thomas Neuraz, cofondateur de SmartGarant qui couvre les loyers du locataire tout au long de la durée du bail. Nous définissons un loyer maximal adapté à leur profil et leur situation pour permettre aux locataires d’avoir le dossier en haut de la pile du propriétaire. Le but est de désamorcer les conflits entre propriétaires et locataires.»