Si vous avez acheté votre bien à deux à l’aide d’un prêt immobilier signé conjointement, vous êtes co-emprunteurs avec votre conjoint.
« Garantie co-emprunteur »
Ainsi, vous êtes tous les deux garants du remboursement du crédit jusqu’à son échéance. La banque peut s’adresser à vous ou à votre conjoint en cas de défaut de paiement.
Il s’agit de la « garantie co-emprunteur ». En cas de séparation, dissolution de Pacs ou divorce, si le prêt est toujours en cours, il est possible de demander l’annulation de cette garantie. Comment faire ?
Rembourser le prêt par anticipation
Le plus simple est de vendre le bien acheté en commun et de rembourser le crédit restant. On parle de remboursement par anticipation.
Mais ce n’est pas sans conséquence : le contrat de prêt peut en effet prévoir le versement d’une indemnité à la banque, lorsque le crédit est remboursé avant son terme.
Cette indemnité ne peut pas dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt et 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé, selon le code de la consommation.
Le remboursement total du prêt met alors fin à la garantie des deux co-emprunteurs.
Racheter le bien et reprendre le prêt en son nom propre
Si vous souhaitez conserver le logement, vous devez reprendre le prêt en votre nom et racheter la part de votre conjoint via un rachat de soulte.
Il s’agit d’une compensation financière que l’un des deux conjoints verse à l’autre pour obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier acheté en commun.
Il faut également demander à votre banque la désolidarisation du prêt immobilier afin que vous soyez désormais le seul emprunteur et que la garantie « co-emprunteur » cesse.
Faire une demande de désolidarisation de prêt
La demande de désolidarisation doit être envoyée par la banque par courrier recommandé (avec accusé de réception) afin d’indiquer votre décision de reprendre le reste du prêt à votre charge.
Il faut mentionner votre nom et celui de votre conjoint ainsi que son accord et le motif de désolidarisation du prêt.
« La désolidarisation n’est pas gratuite », remarque le courtier en prêts Empruntis. « La banque va demander des frais de dossier [un nouvel avenant doit en effet être rédigé, NDLR] et la procédure devra être actée devant un notaire [générant des frais qui correspondent à 7,5 % de la part rachetée]. Ces frais sont à la charge du co-emprunteur qui reprend la totalité du crédit. »
Celui-ci sera ainsi le seul à rembourser le crédit et à en être le garant. La banque peut donc refuser la désolidarisation si elle estime que ses ressources sont insuffisantes ou que son taux d’endettement est trop élevé.
Cela impliquera également d’adapter l’assurance emprunteur en demandant la résiliation du contrat pour le co-emprunteur qui se désengage.
Si vous étiez couverts à 50 % chacun, celui qui reprend le prêt doit souscrire un nouveau contrat pour être assuré à 100 %. Cela fera augmenter le coût de l’assurance.
Faire appel à un nouveau garant ou une garantie supplémentaire
Pour appuyer votre demande de désolidarisation, vous pouvez proposer à votre banque de remplacer le co-emprunteur par un nouveau garant (un proche par exemple) ou par une garantie supplémentaire, comme une hypothèque ou une caution.
La banque peut également vous le demander. Si la banque accepte la désolidarisation, le contrat de prêt se poursuit alors avec l’emprunteur restant et le nouveau garant ou la garantie supplémentaire.
