Il peut arriver qu’un locataire parte du jour au lendemain sans avertir son bailleur, sans préavis voire sans laisser les clés. Cet abandon du logement par un locataire est communément appelé un « départ à la cloche de bois ». Heureusement, le législateur a prévu une procédure afin que le bailleur puisse récupérer son logement. Le point avec Virginie Girault, experte en droit immobilier.
Récupérer son bien en cas d’abandon par le locataire : une procédure particulière impérative
Le législateur a prévu une procédure particulière permettant au bailleur de reprendre son bien après un abandon, du fait que l’abandon ne met pas fin au bail. Or, pour reprendre matériellement le logement, le bail doit avoir pris fin. En l’absence de congé du locataire, le contrat de location continue.
Il faut donc engager une procédure judiciaire pour voir ordonner la résiliation du bail, le paiement des loyers dûs et autoriser le bailleur à reprendre son bien.
A noter : l’avocat n’est pas obligatoire pour cette procédure contrairement au commissaire de justice (nouvelle dénomination de l’huissier de justice).
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Que risque le bailleur qui ne respecte pas cette procédure ?
Face à la nécessité de recourir au juge, un bailleur pourrait vouloir passer outre et reprendre lui-même son logement, en changeant les serrures et en jetant les affaires personnelles du locataire. Dans ce cas, le bailleur risque des poursuites pour dommages et intérêts voire pour violation de domicile si le locataire se manifeste.
N’oublions pas que tant qu’aucun congé n’a été délivré et qu’aucune décision du juge ne constate la résiliation du bail, celui-ci continue.
Le préalable nécessaire : l’abandon supposé du logement
Pour mettre en œuvre cette procédure, le bailleur doit pouvoir justifier d’éléments laissant supposer que le logement est abandonné par ses occupants et donc que le locataire a définitivement quitté les lieux.
Le seul fait que le locataire ne réponde pas aux courriers ou aux appels du propriétaire ou ne paie pas son loyer ne suffit pas à établir le potentiel abandon du logement.
En revanche, le fait de laisser les clefs dans la boîte aux lettres du bailleur, le témoignage des voisins l’ayant vu déménager ou ayant eu connaissance du déménagement, le courrier qui s’entasse dans la boîte aux lettres du locataire par exemple, sont autant d’éléments matériels laissant présumer un abandon du logement, communément appelé départ “à la cloche de bois”.
La mise en demeure puis le constat par commissaire de justice
Le bailleur doit tout d’abord mandater un commissaire de justice qui met en demeure le locataire de justifier qu’il occupe effectivement le logement. Si le locataire justifie au bailleur qu’il vit toujours dans le logement, la procédure s’arrête ici.
Si le locataire ne paie pas son loyer, il faudra effectuer une procédure d’expulsion classique (commandement de payer visant la clause résolutoire puis saisine du juge des contentieux de la protection). Si le locataire ne défère pas à cette mise en demeure un mois après la notification, le commissaire de justice peut alors dresser un procès-verbal d’abandon. Il peut entrer dans les lieux avec l’aide d’un serrurier et de deux témoins et dresse un procès-verbal des opérations : il s’agit du détail des opérations (description du logement, interrogatoire des voisins…).
Ce procès-verbal contient également un inventaire des biens laissés sur place et précise s’ils ont ou non une valeur marchande. Une fois le procès-verbal rédigé, il est transmis au bailleur.
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La saisine du juge
Le bailleur, ou son avocat, saisit le Juge des contentieux de la protection du lieu du logement par requête avec toutes les pièces utiles : constat du commissaire de justice, copie du bail, décompte des
sommes dues, le cas échéant attestations de voisins, photographies… Le juge statue sans convoquer les parties.
S’il estime que les éléments qu’il a en sa possession sont suffisants, il constate la résiliation du bail par ordonnance. Si des meubles ont été laissés, le juge peut autoriser la vente aux enchères et peut déclarer les biens non susceptibles d’être vendus comme abandonnés. Le juge statue sur la demande en paiement des arriérés de loyers ou d’autres sommes dues au titre du contrat de location.
L’opposition éventuelle du locataire
Le locataire qui souhaite contester la résiliation du bail dispose d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance pour former opposition. Dans ce cas, le juge statue sur l’opposition par rapport aux pièces qui lui sont fournies.
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L’exécution de la décision
L’ordonnance doit être signifiée par le commissaire de justice au dernier domicile connu du locataire par le bailleur dans les deux mois à compter de son prononcé. Passé ce délai, l’ordonnance devient caduque. Le commissaire dresse un procès-verbal de reprise. Il indique précisément les conditions de la reprise.
Les papiers et documents personnels du locataire sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par le commissaire de justice.
Le commissaire, après inventaire de ces biens dans le procès-verbal de reprise, procède à leur vente forcée. Le produit de la vente, après déduction des frais et s’il y a lieu du montant de la créance du bailleur, est consigné auprès de la Caisse des dépôts au profit de la personne expulsée.
A noter : En cas de réinstallation sans titre de la personne expulsée au cours des opérations de reprise des locaux, le commissaire de justice procède à une nouvelle expulsion, sans qu’il ait à obtenir une nouvelle ordonnance.
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