La règle se durcit. À partir du 1er janvier 2025, il sera interdit de mettre en location des logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé G. En 2028, ça sera le tour des F. Sans rénovation, ces passoires thermiques sortiront tout simplement du marché immobilier (au risque de le tarir encore).
Alors que l’échéance se rapproche, les propriétaires pressés ou inquiets par le chantier choisissent de vendre en baissant le prix. D’autres préfèrent prendre le temps de réaliser les travaux pour relouer aux normes ou vendre plus tard et plus cher. Quand le montant n’est pas exponentiel (poser une clim ou du double vitrage, par exemple), ça vaut le coût de le faire pour gagner une classe plutôt que de s’en séparer avant.
Le DPE est désormais un catalyseur de prix. À Marseille, selon les données collectées par Lycaon Immo, les passoires thermiques représentent 11 % du parc immobilier (32,5 % à Paris) et 8 % des biens mis en vente ou vendus sur le marché. À Avignon, c’est 21 et 25 % et 32 et 40 % à Digne.
Les biens F et G se vendent plus vite
« Il existe des disparités au sein de la région selon la sensibilité de l’offre et la demande mais il n’y a pas d’affolement comme à Paris, Strasbourg, Nantes, Bordeaux ou Toulouse où les propriétaires cherchent à se débarrasser de leurs passoires sous la pression des institutions locales, note Stéphane Daumillare, président de la start-up marseillaise Lycaon Immo. Globalement, on est préservé par rapport à Paris, où 40 % du parc est composé de logements construits entre 1850 et 1920. Chez nous, les logements sont plus récents, la typologie des biens et les matériaux utilisés sont différents.«
Concrètement, si un logement étiqueté F ou G à Marseille remonte en D ou E, sa valeur augmente de 7 % soit 15 000 euros sur une vente à 200000 euros (6 % à Avignon soit 12 000 euros et 4 % à Digne donc 8 000 euros). Le vrai écart, c’est quand la passoire passe au niveau C. À Marseille toujours, on grimpe à 13 %, ce qui représente 52 000 euros de gains sur une vente à 400 000 euros (10 % à Avignon soit 40 000 euros et 11 % à Digne donc 44 000 euros). « Là, il y a une vraie incidence sur la performance du logement, la qualité et les factures d’énergie« , souligne M. Daumillare.
15,7 % des logements en France sont des passoires thermiques
Un bien énergivore décote de 10 % en moyenne sur un an. Une aubaine pour les investisseurs qui se positionnent vite sur les bonnes affaires : une passoire se vend en moins de 60 jours contre 90 pour un logement classé entre A et E. À Marseille, où les prix n’ont pas reculé comme à Paris et Lyon, l’opportunité est réelle. Au 3e trimestre, Lycaon estime que la hausse des prix est de 2 %.
Sur les 30 millions de résidences principales en France, 15,7 % sont des passoires thermiques (6,3 % en G et 9,4 % en F), soit 4,8 millions de logements. Parmi ceux-ci, 1,5 million sont dans le parc locatif privé, 400 000 dans le locatif social et 2,9 millions sont occupés par leurs propriétaires. La Métropole d’Aix Marseille est, elle, mieux lotie : selon ses données, les passoires thermiques ne seraient que 6,3 % du parc existant de 261 557 logements référencés, les DPE en G ne représentant que 1,9 %.
