JD2M décrypte le rapport Le Meur sur les locations meublés

Juriste chez JD2M (jedéclaremonmeublé.com), plateforme spécialisée dans l’accompagnement des loueurs de meublés, Baptiste Bochart nous révèle les conséquences potentielles du rapport Le Meur, notamment la fin de l’affiliation au régime des BIC et de l’amortissement pour les loueurs de meublés, sujets de préoccupation pour les propriétaires.

Toutefois, il insiste sur le fait qu’il s’agit d’un rapport consultatif, avec des délais législatifs longs. Enfin, Baptiste Bochart décrypte les différents types de location possible et rappelle que la proposition de loi sur les Airbnb risque de revenir sur la table dans les semaines qui arrivent.

Affiches Parisiennes : Pouvez-vous présenter JD2M ?

Baptiste Bochart : JD2M est une plateforme dédiée à l’accompagnement des loueurs de meublés dans tous les aspects fiscaux de leur activité. Nous avons centré notre action autour de deux objectifs principaux : la simplification et la fiabilisation. Notre mission est de rendre les obligations déclaratives plus accessibles, en particulier pour ceux qui débutent dans la location meublée. Nous visons à rendre ce processus aussi simple que possible et à fournir des services fiables pour la gestion de la comptabilité et des déclarations fiscales. Nous sommes fiers d’exercer cette mission depuis plusieurs années, comme en témoigne notre gestion de 120 000 liasses fiscales sans aucun redressement. Nous nous engageons non seulement envers nos clients, mais aussi envers l’ensemble des loueurs, en mettant régulièrement à leur disposition des articles, des vidéos, et plus récemment des podcasts sur notre site internet. Ces ressources visent à informer les loueurs sur tous les aspects de leur activité, en mettant l’accent sur la fiscalité, la réglementation et les aspects juridiques.

Sur la location meublée, nous avons la location meublée et la location non meublée. Quelles sont les principales différences ?

La différence entre la location meublée et non meublée réside principalement dans l’équipement du logement. Pour qu’un bien soit considéré comme meublé, il doit contenir au moins onze équipements ou meubles obligatoires, conformément au décret du 31 juillet 2015.

Et en termes fiscaux ?

Fiscalement, les différences sont significatives. Contrairement à la location vide, qui est imposée au titre des revenus fonciers, la location meublée est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette différence a un impact majeur sur la fiscalité des deux types d’activités.

Pour le locataire, cela change-t-il quelque chose ou est-ce principalement une différence pour le propriétaire ?

Pour le locataire, les différences sont minimes. Toutefois, la location meublée offre plus d’options, notamment pour les étudiants, avec des baux spécifiques à leurs besoins. En revanche, pour le propriétaire, la location meublée présente une plus grande souplesse juridique. Les baux sont souvent plus courts et plus facilement adaptables à toutes les situations, ce qui est particulièrement apprécié par les propriétaires de biens meublés.

Le rapport Le Meur, publié cet été, soulève-t-il des inquiétudes pour les loueurs ?

Pour les loueurs de meublés, l’inquiétude majeure concerne la proposition du rapport Le Meur de mettre fin à l’affiliation des loueurs de meublés au régime des BIC et de créer un régime commun avec les loueurs en location vide. Le rapport explore plusieurs scénarios de réforme, dont certains incluent la fin du mécanisme d’amortissement pour les loueurs de meublés relevant du régime réel d’imposition. Cela pourrait freiner les investissements dans la location meublée si l’activité devient moins avantageuse fiscalement.

Ce rapport peut faire peur aux propriétaires et ralentir les achats à des fins de location meublée ?

Lorsque l’activité immobilière devient moins avantageuse d’un point de vue fiscal, cela peut conduire à une réduction des investissements dans ce secteur. L’immobilier est traditionnellement un secteur privilégié par les Français, souvent considéré comme une première opportunité d’investissement. Si l’immobilier ne devient pas plus rentable que d’autres placements, comme certains fonds d’épargne, il est probable que les investisseurs se tournent vers d’autres options d’épargne, ce qui pourrait entraîner une baisse des investissements dans l’immobilier.

Le rapport propose-t-il des points avantageux ?

Il y a peu de points avantageux pour les loueurs de meublés dans ce rapport. Un des scénarios envisage le maintien d’un mécanisme d’amortissement, mais commun aux loueurs en location vide et meublée. Cependant, le rapport prévoit généralement des régimes moins favorables que l’actuel, notamment pour les loueurs meublés non professionnels, qui sont les seuls concernés par ce rapport.

Pour le locataire, y aura-t-il un changement ?

Pour le locataire, le rapport Le Meur n’entraîne pas de changements, car il se concentre uniquement sur la fiscalité. Cependant, le Pacte d’action pour les Français adressé par Gabriel Attal en août mentionne la possibilité d’un nouveau type de bail, plus flexible, qui pourrait mieux répondre aux besoins des locataires et des bailleurs. Mais pour l’instant, il n’y a aucun changement prévu pour les locataires en raison de ce rapport.

Nous entendons souvent parler de location meublée de courte durée et de longue durée. Quelle est la différence ?

La différence entre location meublée de courte durée et de longue durée est assez claire, mais parfois mal comprise. La location meublée de longue durée se réfère généralement à la résidence principale, définie comme le lieu où l’on réside au moins huit mois par an. Ce type de location est régulé par la loi du 6 juillet 1989, avec des baux d’un an reconductibles tacitement ou des baux étudiants à durée déterminée. La location meublée de courte durée, en revanche, est souvent associée à la location touristique, avec des baux pouvant aller jusqu’à 90 jours, non renouvelables. À la frontière, le bail mobilité, bien que considéré comme de courte durée, peut aller d’un à dix mois et s’adresse aux professionnels en mobilité. Ce bail est en partie régi par la loi du 6 juillet 1989, même s’il est classé comme une location de courte durée.

Sur un bail à longue durée, si nous voulons changer de locataire, est-il difficile de mettre fin au contrat ?

Pour mettre fin à un contrat de location de longue durée à titre de résidence principale, il y a des contraintes. Le propriétaire doit prévenir le locataire au moins trois mois avant la date d’échéance du bail. En location meublée, la durée normale est d’un an, renouvelable, ce qui offre une opportunité annuelle pour récupérer le bien. En location vide, cette opportunité est tous les trois ans. Il est nécessaire de fournir un motif légitime et sérieux, tel que la vente du bien ou la reprise pour habitation personnelle ou familiale. De plus, des règles supplémentaires peuvent protéger certains locataires, notamment les plus âgés.

Pour revenir au rapport Le Meur, quelle est la démarche entre le rapport, une proposition de loi et la mise en place de la loi ?

Un rapport est essentiellement informatif. Le rapport Le Meur a été commandé en décembre 2023, rendu en mai 2024, et publié en juillet 2024. Il peut ne pas aboutir à des changements concrets. Par exemple, un rapport antérieur sur la fiscalité locative en 2016 n’a pas entraîné de modifications. Après un rapport, il peut y avoir une proposition de loi, un projet de loi, et suivre les étapes classiques d’adoption législative : passage devant l’Assemblée nationale, le Sénat, et éventuellement une procédure accélérée. Ce processus est généralement long. Le rapport Le Meur propose des mises en application progressives, ce qui peut rassurer les propriétaires en indiquant qu’il est peu probable qu’un système en place depuis plusieurs décennies soit modifié du jour au lendemain.

Le rapport Le Meur doit-il être pris au pied de la lettre ?

Il est important de ne pas se laisser impressionner par l’effet d’annonce du rapport. Bien qu’il puisse sembler inquiétant, il ne constitue pas une proposition législative immédiate. Il est crucial de suivre l’évolution du rapport et de la législation, et de comparer le contenu final des lois votées avec le rapport initial. Le paysage politique fragmenté peut également influencer le processus législatif. De plus, des amendements peuvent être apportés aux propositions initiales. Les loueurs doivent rester informés des changements potentiels et envisager des stratégies adaptées pour maintenir la rentabilité de leurs investissements.

Avec la dissolution de l’Assemblée nationale, une proposition de loi sur les « Airbnb » se retrouve en attente…

Ce rapport Le Meur ne doit pas faire oublier aux loueurs de courte durée, en particulier ceux qui se spécialisent dans la location de meublés de tourisme, qu’un changement est en préparation. Annaïg Le Meur, qui a dirigé ce rapport, est également à l’origine d’une proposition de loi pour rééquilibrer le marché locatif dans les zones tendues, souvent appelée loi « anti-Airbnb ». Cette proposition avait été votée à l’Assemblée nationale en janvier 2024 et au Sénat en mai 2024, mais son passage en commission a été mis en attente en raison de la dissolution de l’Assemblée. Il faudra suivre son retour éventuel sur le devant de la scène, car elle pourrait entraîner des modifications importantes pour les loueurs de courte durée.

Par ailleurs, la fiscalité des meublés de tourisme est également un sujet d’actualité, notamment avec la loi de finances 2024. Il est possible que des précisions sur ce point apparaissent dans la loi de finances de 2025. Pour les loueurs de courte durée, il peut être judicieux de prendre des mesures préventives face à ces changements potentiels.

En particulier, les loueurs doivent savoir que les réformes actuelles touchent surtout le régime micro-BIC, et non le régime réel, qui permet de bénéficier de l’amortissements et de la déduction des charges. Ceux qui utilisent le régime micro-BIC pourraient envisager de passer au régime réel, ce qui pourrait s’avérer plus avantageux. Il est donc important de rester informé, de suivre les évolutions législatives, et de réfléchir à la meilleure stratégie pour maintenir une rentabilité optimale de l’investissement.