Le bail Code civil : permet-il de contourner les règles strictes de la location ?

On présente parfois le bail code civil comme un contrat où locataires et propriétaires sont libres de définir leurs propres règles, loin des contraintes de l’encadrement des loyers ou des délais de préavis rigides. Cependant, la liberté offerte par ce type de bail a ses limites et il ne peut être utilisé que dans des cas bien précis.

Qu’est-ce qu’un bail code civil ?

Le bail code civil est un contrat de location régi par les dispositions générales du Code civil (articles 1708 à 1762), et non par des lois spécifiques comme celles qui encadrent les baux commerciaux ou les baux d’habitation.

Cela signifie que les parties peuvent, en théorie, négocier librement les conditions du contrat. Toutefois, cette flexibilité n’est applicable que dans certaines circonstances bien définies.

En effet, lorsqu’un bien est loué à usage commercial, professionnel ou comme résidence principale, d’autres régimes spécifiques s’appliquent, comme :

• Le bail commercial pour les locaux commerciaux ;
• Le bail professionnel pour les professions libérales ;
• La loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation à usage de résidence principale. Rappelons qu’une résidence principale est celle occupée au moins 8 mois par an ; 

En dehors de ces situations, un bail code civil peut donc être conclu ! Notamment pour :

• La location d’une résidence secondaire. 
• Un logement de fonction ;
• La location à une association pour ses activités ;
• La location d’un terrain non exploité (par exemple, un terrain de loisirs) ;
• La location d’un garage, box, cave ou local de stockage non annexé à une résidence principale ;
• Une location saisonnière (réglementée toutefois par une durée maximale de 90 jours et potentiellement l’obtention d’une autorisation dans certaines communes).

Quelles sont les règles du bail code civil ?

Les règles spécifiques au bail Code civil sont relativement peu contraignantes. En effet dans ce type de bail, les parties peuvent convenir librement, sans règles particulières à respecter, de ces conditions :  

• La durée du bail ;
• Le montant du loyer ;
• Les modalités de résiliation du bail.

Il n’y a donc aucun plafonnement ni encadrement des loyers à respecter. A noter également que la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est pas obligatoire pour ces locations (Toutefois à partir de 2025, un DPE sera obligatoire pour la location d’un meublé de tourisme, y compris dans le cadre d’un bail civil).

Cependant, certaines obligations sont inévitables, similaires à celles d’un bail d’habitation classique :

• Le bailleur doit remettre le bien en bon état et en assurer la jouissance paisible au locataire ;

Le locataire doit payer le loyer convenu et utiliser le bien de manière paisible et conforme à sa destination.

Les risques d’une mauvaise utilisation

Il semblerait que de nombreux propriétaires aient signé des baux civils avec leurs locataires à l’approche des Jeux olympiques de cet été à Paris, dans le but de les évincer juste avant le début des jeux et de pouvoir ensuite louer leurs logements sur Airbnb. Cependant, bien que le bail civil puisse sembler avantageux pour les propriétaires cherchant à contourner les contraintes des baux d’habitation classiques, son utilisation abusive peut entraîner des sanctions. 

En effet, si un locataire arrive à démontrer lors d’une action en justice que le bien est en réalité sa résidence principale, le contrat peut être requalifié en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire devra en effet saisir le juge pour que lui puisse requalifier le bail. Le propriétaire perd alors les avantages de la flexibilité du bail civil et s’expose à des pénalités. Il doit notamment se conformer aux obligations du bail d’habitation, comme l’encadrement des loyers ou les délais de préavis rigides.

Pour maîtriser la notion de bail code civil, savoir dans quels cas il peut s’appliquer et quels sont ses avantages, télécharger gratuitement la fiche pratique de MyNotary.