En près de 40 ans, plusieurs dispositifs fiscaux de soutien à l’investissement locatif privé se sont succédé, voire superposés.
Le dispositif Pinel, entré en vigueur le 1er septembre 2014, entend promouvoir la construction et la rénovation de logements intermédiaires destinés aux ménages modestes éprouvant des difficultés à se loger dans le secteur privé ou social.
En investissant dans des logements neufs ou à rénover, destinés à la location, les particuliers ont bénéficié d’une réduction d’impôt sur le revenu, sous certaines conditions.
Alors que le dispositif prendra fin au 31 décembre 2024, car jugé inefficace et trop coûteux pour les finances publiques, la Cour des comptes s’est attachée dans son rapport d’évaluation, rendu public le 5 septembre, à savoir s’il avait répondu à ses objectifs, dans un contexte de crise du logement.
Des programmes qui n’auraient pas pu voir le jour sans le Pinel
Bien que sa performance soit difficile à mesurer précisément, souligne le rapport, le dispositif Pinel semble avoir eu un réel effet « volume ».
Cette aide fiscale, très peu utilisée dans le cadre de la rénovation de biens immobiliers, a concerné les logements acquis en vente en l’état futur d’achèvement (vefa).
« En matière de requalification urbaine, ou de mixité d’habitat, elle a contribué au déclenchement d’opérations immobilières qui n’auraient pu, ou moins rapidement, aboutir sans cette orientation de l’épargne des particuliers », souligne la Cour des comptes.
Une réponse peu précise aux besoins de logements intermédiaires
Pour mieux cibler les territoires dans lesquels les besoins de logement sont les plus significatifs, le dispositif a été recentré en 2018 sur les zones tendues (A, A bis et B1).
« Ce zonage, de niveau communal, ne permet toutefois pas de répondre finement aux besoins locaux de logements intermédiaires », affirme le rapport, les collectivités n’ayant pas connaissance de la décision finale des investisseurs de recourir ou non aux avantages du Pinel dans les programmes immobiliers.
Ainsi, selon la Cour des comptes, « le dispositif Pinel ne remplit qu’imparfaitement les objectifs de construction et de rénovation de logements dans les zones tendues. »
De plus, « en l’absence d’objectifs précis de construction ou de rénovation », le Pinel « n’a manifestement pas été conçu pour mesurer l’augmentation de l’offre de logements locatifs intermédiaires alors qu’il s’agit de la raison d’être de cette défiscalisation. »
Il a bénéficié aux locataires visés
Principalement constitué de logements d’une surface moyenne de 57 m², le parc de logements Pinel s’adresse majoritairement à des ménages composés d’une ou deux personnes, dont les revenus correspondent à des plafonds fixés réglementairement, « même si l’augmentation des ressources du foyer fiscal au cours de la période de location ne remet pas en cause la présence dans le logement de ces locataires durant la durée de leur bail », remarque la Cour des comptes.
Mais elle a constaté que le dispositif a permis à des ménages plutôt modestes de se loger en zone tendue dans des logements confortables, qualitatifs et économes en énergie.
Des plafonds de loyer pas toujours pertinents
Un bémol : selon le rapport, les plafonds de loyer Pinel, censés être plus bas que ceux du marché, n’ont pas toujours été fixés de façon pertinente, car ils ont pu correspondre aux loyers pratiqués dans le secteur où se trouve le bien.
Une réponse temporaire aux besoins de logements
Selon la Cour des comptes, le dispositif Pinel n’a pas eu vocation à composer un parc pérenne de logements intermédiaires : « Logiquement, les propriétaires bailleurs sont en effet davantage disposés à vendre ou récupérer leur bien à l’issue de la période d’engagement [de location de 6, 9 ou 12 ans, NDLR] que de le maintenir en location. »
La revente du logement, lorsque le marché immobilier est à la hausse, est d’ailleurs très souvent le principal moyen de rendre ce dispositif financièrement attractif pour l’investisseur.
