Début d’année 2024 en demi-teinte pour le marché tertiaire d’Aix-Marseille. Avec 29 340 mètres carrés de bureaux placés au fil de 78 signatures, l’activité se redresse par rapport au premier trimestre 2023 (+17 %), mais reste éloignée de la moyenne des cinq dernières années (-19 %) selon JLL. Comme en 2023, Aix et Marseille affichent des dynamiques contraires : « la cité phocéenne tourne au ralenti plombée par le déficit d’offres neuves quand sa voisine aixoise maintient son élan portée par la commercialisation d’actifs adaptés aux nouvelles attentes », observe Yoann Pohu, responsable de l’agence bureaux Aix-Marseille de JLL.
Aix tire le marché
Le marché marseillais a certes progressé de 17 % sur un an, mais il reste très en deçà de sa moyenne quinquennale avec seulement 12 380 mètres carrés placés (-46 %). La deuxième ville du pays reste pénalisée par l’absence de grandes surfaces dont le volume commercialisé demeure inférieur de -75 % à la moyenne des cinq dernières années.
A contrario, Aix continue à tirer le marché métropolitain avec 17 000 mètres carrés commercialisés via 40 signatures. Un résultat qui représente plus de la moitié du marché de bureaux d’Aix-Marseille au premier trimestre (58%).
Avec 172 400 mètres carrés disponibles fin mars, l’offre immédiate et à six mois d’Aix-Marseille reste orientée à la hausse : +16% sur un trimestre et +26 % sur un an. A contrario, l’offre de seconde main bondit de 40 % sur un an, signe de la désaffection des utilisateurs envers les surfaces ne répondant plus aux nouvelles normes et aspirations Quoiqu’en hausse, le taux de vacance de la métropole demeure particulièrement bas à 2,9 %.
Les loyers stables
« Les loyers prime sont stables à 320 euros/m2/an sur Marseille (305 euros hors IGH), 250 euros sur le centre d’Aix-en-Provence et 180 euros pour le pôle d’activités des Milles. A contrario, les valeurs moyennes du neuf et de l’ancien poursuivent leur ascension », note JLL
« Dans un contexte de taux encore élevés et de hausse sensible des coûts de construction, de nombreux promoteurs diffèrent leurs projets. Si la reprise de l’activité se précise ces prochains mois, l’adéquation offre/demande devrait continuer de se complexifier », analyse Yoann Pohu.
L’investissement en berne
Après une année 2023 marquée par une chute des volumes investis (- 49 % sur un an), les investisseurs restent pusillanimes : avec seulement 57 millions d’euros engagés dans la métropole marseillaise au premier trimestre 2024, le montant investi dans la pierre tertiaire accuse un recul de – 47 % par rapport à la même période de 2023 et de 60 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années.
Avec sept opérations recensées au cours des trois premiers mois de 2024 (contre 14 il y a un an), le volume moyen de transactions progresse légèrement, à 8 millions d’euros (contre 7 M€ au T1 2023). Les acquisitions supérieures à 15 millions d’euros, stables sur un an en nombre (2), concentrent deux tiers du volume global investi au cours des trois derniers mois dans l’aire d’Aix-Marseille. Parmi les opérations significatives du trimestre, citons la cession par KanAm du 300 Prado au profit du groupe Finamas. Le segment des transactions inférieures à 15 millions d’euros cumule un peu moins de 20 millions au total, affichant une lourde chute de – 90 % en volume.
Les bureaux captent l’essentiel des investissements avec 46 millions d’euros à fin mars, soit 81 % des parts de marché pour un résultat en hausse de 108 % sur douze mois. Les actifs industriels cumulent 11 millions d’euros investis avec comme principale opération l’acquisition par Proudreed d’un bâtiment d’activités de 10 235 mètres carrés à Châteaurenard.
Des taux prime à 6,00 %
Avec des rendements obligataires légèrement en-dessous de 3,00 % à fin mars, le taux prime des bureaux à Marseille se stabilise à 6,00 % au premier trimestre 2024.
« En dépit du nombre limité de dossiers en cours de vente, l’appétit des investisseurs pour l’immobilier se maintient comme en témoigne le nombre d’offres sur certains marketings. D’autres sujets d’envergure, s’ils se concrétisent, devraient significativement alimenter les volumes du marché d’Aix-Marseille en cours de l’année 2024 », analyse Sam Capoani, directeur Investissement Méditerranée de JLL
