L’impact des blockchains sur le marché de l’immobilier

Les blockchains s’affirment comme des instruments majeurs dans la révolution du marché immobilier^[1]. Leur impact sur ce secteur est considérable, avec un nombre croissant de startups et d’entreprises façonnant des solutions novatrices. Parallèlement, les États s’engagent dans cette transformation, explorant les opportunités offertes par la blockchain pour renforcer la transparence et la sécurité des transactions immobilières. De toute évidence, la technologie blockchain redéfinit les contours du marché de l’immobilier^[2].

L’adoption de la blockchain dans le domaine immobilier demeure cependant pour l’instant limitée, principalement en raison de la réticence envers les nouvelles technologies observée chez les générations qui dominent actuellement ce secteur^[3]. En France, jusqu’à présent, une seule transaction immobilière a été effectuée via la blockchain. En revanche, elle se développe dans les pays anglo-américains et est très populaire en Suède où le service national du cadastre l’utilise pour l’enregistrement des titres de propriété ^[4]. De nombreux pays en développement, comme la Géorgie ou encore le Ghana, manifestent un intérêt croissant pour l’adoption d’un système de cadastre basé sur cette technologie. En effet, elle permettrait notamment de moderniser les processus et de rattraper leur retard en matière de tenue de cadastre.^[5]

Des plateformes émergent, proposant la possibilité d’investir dans le domaine immobilier au moyen de la blockchain pour des montants minimes, comme par exemple 50€^[6]. On pourrait presque évoquer une « division en parts » de biens immobiliers; on parle alors de “tokenisation des biens immobiliers”. Dans cet article, nous nous concentrerons sur l’impact des blockchains sur les transactions immobilières traditionnelles, notamment la vente, la location ou encore la gestion locative.

À ses débuts, la technologie blockchain a suscité un intérêt croissant en raison des enjeux économiques, écologiques et de rapidité qu’elle représente. Pour une adoption à grande échelle, la nécessité de connecter les blockchains s’est faite ressentir. Dans le secteur immobilier, l’intégration de la blockchain offre la perspective de transactions plus rapides, économiques et sécurisées, en éliminant pour certaines « tâches » certains intermédiaires qui peuvent avoir pour effet d’augmenter le coût des opérations voire de les complexifier ou d’augmenter le nombre d’erreurs possibles^[7]. Nous envisagerons donc la blockchain comme moyen de sécurisation et de simplification des transactions immobilières.

Le ministère de l’économie et des finances définit une chaîne de bloc comme une “base de données ultra sécurisée (grâce à une écriture cryptée) permettant de stocker et de transmettre des informations partagées simultanément par tous les utilisateurs”^[8]. C’est par exemple cette technologie qui permet de sécuriser les transactions bancaires, ou encore d’assurer la traçabilité de certains produits. Elle constitue donc un mode de stockage et de transmission de données sous forme de blocs liés les uns aux autres et protégés contre toute modification.

La CNIL (Commission nationale de l’informatique et des libertés) propose également une définition des blockchains en tant que « technologie de stockage et de transmission d’informations, transparente, sécurisée, et fonctionnant sans organe central de contrôle. Elle constitue une base de données qui contient l’historique de tous les échanges effectués entre ses utilisateurs depuis sa création, sécurisée et distribuée : elle est partagée par ses différents utilisateurs, sans intermédiaire, ce qui permet à chacun de vérifier la validité de la chaîne. Il existe des blockchains publiques, ouvertes à tous, et des blockchains privées, dont l’accès et l’utilisation sont limitées à un certain nombre d’acteurs. Une blockchain publique peut donc être assimilée à un grand livre comptable public, anonyme et infalsifiable. Comme l’écrit le mathématicien Jean-Paul Delahaye, il faut s’imaginer « un très grand cahier, que tout le monde peut lire librement et gratuitement, sur lequel tout le monde peut écrire, mais qui est impossible à effacer et indestructible »^[9].

Dans le contexte abordé, les transactions immobilières constituent l’ensemble des opérations relatives à l’acquisition, à la cession, ou encore à la location de biens immobiliers variés, tels que des résidences, des terrains, des appartements, des locaux commerciaux.

Notre exploration s’articulera autour de trois axes, chacun éclairant un aspect distinct de l’intégration de la blockchain dans le secteur immobilier. Nous commencerons par analyser les mécanismes qui renforcent la sécurité des transactions immobilières (I), avant de nous concentrer sur la manière dont cette technologie offre des opportunités de simplification des transactions immobilières (II). Enfin, nous partagerons les différentes limites actuelles qui nuancent le paysage de l’utilisation de la blockchain dans le domaine immobilier (III).

I. Sécuriser les transactions immobilières

Dans le secteur immobilier, la Blockchain est principalement utilisée aux fins de validation et certification des contrats, échanges et transactions.

A) Le fonctionnement de la blockchain dans l’immobilier

D’un point de vue purement technique, la blockchain correspond à une immense base de données partagées qui peut, au moment de la validation de la transaction, récupérer la donnée, la juxtaposer et vérifier si l’information a changé. Si tel est le cas ou que l’information diffère, la transaction est automatiquement annulée. De façon imagée, la chaîne de bloc peut être assimilée à un papier (contrat), que l’on déchire et dont chacun devrait donner son morceau pour récolter l’information et créer la copie parfaite du contrat de départ. S’il manque une information ou encore qu’elle ne correspond pas à la donnée originale, la copie ne peut pas être créée (annulation automatique)^[10].

Cette technologie est une révolution dans le secteur de l’immobilier, et plus généralement en matière contractuelle. Le risque d’erreur dans la validation et la certification des contrats est extrêmement limité en raison de l’automaticité de l’annulation en cas d’information contraire ou incorrecte^[11]. De plus, c’est une technologie qu’il est très difficile de pirater de l’extérieur, même si elle n’est pas totalement inviolable^[12]. Elle constitue cependant une solution autogérée et fiable pour valider tous les contrats, de façon universelle. Par ailleurs, l’utilisation de la blockchain dans le secteur immobilier permet également une diminution des délais et des coûts tout au long du processus de transaction^[13] et constitue l’entrée dans une nouvelle ère contractuelle, notamment via les smart contracts^[14].

B) La transparence et la confiance dans le marché

Grâce au caractère public de la blockchain, les transactions suivies sont visibles par tous, de façon internationale et illimitée. Aucune information n’est opaque, ce qui constitue un avantage considérable pour la conclusion des contrats : la traçabilité des données et la garantie d’authenticité sont assurées^[15]. Elle révolutionne le monde de l’immobilier (comme de nombreux autres secteurs où une traçabilité sans faille revêt une importance cruciale) en ce qu’elle renforce la transparence et la confiance des investisseurs dans l’intégrité du marché. Chaque investisseur a en effet accès aux détails spécifiques de la vente d’une propriété tels que son prix ou la durée de la transaction et pourrait même éviter en partie le recours aux notaires ou autres professionnels pour ce type de services^[16]. De plus, les données sont certifiées exactes ce qui, en matière de cadastre, réduit leur caractère peu fiable et non exhaustif.

Ce registre public constitue également un excellent outil pour lutter contre les fraudes ou potentiels risques d’erreurs, car il rend impénétrable la donnée originale. C’est ainsi que dans certains pays émergents (où la fraude et la corruption sont fréquentes), la blockchain est utilisée pour connaître le véritable propriétaire d’un terrain et empêcher toute fraude à l’immobilier^[17]. Les données concernant le terrain sont, en effet, contenues initialement dans l’immense chaîne de bloc et toutes les modifications ou tentatives de manipulation sont immédiatement visibles, rendant difficile aux fraudeurs de mener leurs projets à bien^[18].

De même, l’étape du paiement est entièrement sécurisée grâce à la traçabilité et à la conséquence psychologique qu’engendre la confiance absolue en cet outil : la responsabilité améliorée. En ayant tous accès aux mêmes informations, les participants à la transaction savent qu’ils peuvent mutuellement vérifier sa validité à chaque étape. C’est le principe d’autosurveillance qui supprime le recours aux intermédiaires en évitant les frais et les retards inutiles, tout en garantissant que les paiements sont correctement effectués^[19]. De façon générale, la blockchain permet de limiter toute erreur de transfert d’information^[20]. 

II. Simplifier les transactions immobilières

La blockchain permet de simplifier les transactions immobilières en apportant, d’une part, un gain de temps et d’argent.

A) Application pratique de la blockchain dans les transactions immobilières : gain de temps et d’argent

D’abord, un gain de temps.

Comme indiqué précédemment, la blockchain dans le domaine de l’immobilier fonctionne comme un registre qui reprend tout l’historique d’un bien immobilier et surtout, toutes les informations d’exploitation de ce bien. Cela peut aller du simple historique des travaux, au fonctionnement du réseau d’eau ou d’électricité de l’immeuble. Cette technologie permet que le registre soit toujours à jour puisque la moindre information concernant le bien est enregistrée et accessible. Cela facilite la gestion administrative et évite au maximum l’apparition de vices cachés, fléau du marché de l’immobilier. La confiance des investisseurs est une fois de plus renforcée.

La blockchain pourrait également révolutionner le domaine de la gestion locative et de copropriété grâce à l’automatisation relative à la répartition des charges, les travaux, les votes et les décisions en assemblée de copropriété. En effet en France, selon une enquête certes remontant à 10 ans, seulement 39% des habitants de copropriété se disent satisfaits de leur syndic^[21]. Ce problème structurel pourrait donc trouver entière solution dans la blockchain.

D’un point de vue contractuel, en mettant particulièrement l’accent sur les aspects juridiques de la question, la blockchain pourrait remplacer un certain nombre de tâches, telles que la mise en contact des parties, la vérification de l’historique et l’authentification des documents et des titres de propriété, l’enregistrement des transactions, le transfert des titres de propriété, etc. On constate au travers de cette liste que le recours aux intermédiaires (comme les notaires) pourrait être évité au profit d’une transaction quasi de « pair à pair » (Peer to Peer – P2P)^[22]. En plus d’être un gain de temps pour les acteurs de l’immobilier, les clients/investisseurs en profiteraient également car les transactions seraient plus rapidement effectuées. La blockchain constitue donc un outil très utile pour fluidifier le marché de l’immobilier en le rendant plus accessible, moins opaque et surtout plus efficace.

L’illustration même du gain de temps que peut générer l’utilisation de la blockchain dans l’immobilier se retrouve dans ce que l’on appelle les smart contracts. Ces contrats intelligents se déclenchent automatiquement dès lors qu’un ensemble de conditions sont remplies^[23]. Ils sont composés de fragments de code inclus dans la blockchain, contenant les termes de l’accord entre l’acheteur et le vendeur. Une fois les conditions remplies, ces contrats auto-exécutoires automatisent le transfert de propriété et le traitement des paiements. Les risques juridiques sont ainsi réduits et les contrats à jour, vis-à-vis des normes juridiques en vigueur^[24].

Ensuite, une économie.

Comme mentionné précédemment; au-delà d’un gain de temps, la suppression des intermédiaires pour certaines tâches représente une économie non négligeable. Les intermédiaires sont toutes les entités ou personnes qui facilitent l’échange d’informations autour de la transaction, ainsi que la transaction en elle-même. Les parties deviennent alors actrices de leur propre transaction et le recours aux agents immobiliers ou aux notaires change. En effet, lors d’une vente, l’agent immobilier est coûteux en ce qu’il se rémunère sur un pourcentage du prix de la transaction qui peut aller jusqu’à 10% du prix de vente en honoraire. C’est un coût supplémentaire non négligeable pour l’acquéreur, qui peut constituer un frein à la conclusion de la vente, mais également pour le vendeur qui réduit nécessairement sa marge^[25]. En réduisant les missions attribuées à l’agent immobilier sur les tâches pouvant être effectuées par les parties, via la blockchain, le coût lié aux honoraires de l’intermédiaire est naturellement réduit. Les deux parties sont alors gagnantes.

En matière de location, les frais d’agence peuvent s’élever jusqu’à plus d’un mois de loyer, sans compter le pourcentage prélevé par l’agence sur le loyer à verser au propriétaire. Le manque à gagner pour le propriétaire-bailleur et pour le locataire n’est pas négligeable. En pratique, et d’un point de vue informatique, certains avantages majeurs de l’utilisation de la blockchain dans les transactions immobilières pour l’agent immobilier sont à souligner : pouvoir transférer des fichiers de très grande taille ; tracer les documents des datarooms électroniques ouvertes et gérées par les offices pour leurs clients; s’assurer du dépôt des data rooms électroniques dans le coffre-fort électronique de l’office, notamment.

On comprend alors que la blockchain facilite les transactions de particulier à particulier même si l’intérêt réside avant tout dans le fait de faciliter le travail des intermédiaires en réduisant le temps passé sur les transactions et ainsi, les frais liés à ce temps. A titre d’exemple, le Président du nouvel outil l’Adresse a déclaré que « la blockchain ne va pas remplacer un agent immobilier pour réaliser des estimations. La confirmation ou l’infirmation d’un expert sera toujours essentielle au processus »^[26].

La même logique s’applique aux métiers du notariat. En général, un notaire prélève 2 à 3% d’honoraires pour les transactions sur les bien immobiliers neufs et 6 à 7% (au moins) pour ceux dits “anciens”^[27]. Si l’intervention du notaire reste une obligation légale pour l’opposabilité d’un acte de vente immobilière, on peut imaginer qu’avec l’automatisation des contrats via la blockchain, il ne leur reviendra plus de s’assurer de toutes les vérifications juridiques. Leur temps de travail en étant diminué, leur pourcentage d’honoraires le sera également. Toutefois, l’intervention nécessaire des notaires quant aux missions qu’ils doivent assurer peut également être facilitée par la blockchain. La Chambre des Notaires du Grand Paris s’est ainsi intéressée au sujet pour assurer la constitution de preuves, leur conservation et leur restitution, avec les garanties de fiabilité et d’inviolabilité de la profession notariale. Dans ce but, une blockchain privée a été créée pour les immeubles parisiens^[28] : la “blockchain notariale”. Cette dernière, contrairement à la blockchain “publique”, est privée et accessible uniquement aux personnes auxquelles l’accès a été autorisé^[29]. L’ajout de nouveaux blocs nécessite en effet la validation des transactions par des notaires.

B) Simplification par l’apparition de nouveaux outils

L’avènement de la blockchain a apporté une simplification significative aux processus dans le domaine de l’immobilier. Outre la praticité précédemment évoquée, des outils spécialisés ont été développés pour rendre les transactions immobilières plus rapides et mieux sécurisées, de la phase de recherche jusqu’à la conclusion de la transaction. Ces innovations ont considérablement amélioré l’efficacité du secteur, offrant des solutions spécifiques qui facilitent chaque étape du processus immobilier. De la recherche initiale d’une propriété à la finalisation de la transaction, ces outils offrent des fonctionnalités avancées qui optimisent non seulement la rapidité des transactions, mais également la sécurité tout au long du cycle de transaction, contribuant ainsi à la modernisation et à l’efficacité opérationnelle du secteur immobilier.

Parmi ces innovations, Contractchain offre une certification de documents en permettant l’authentification des éléments générés lors de l’élaboration d’un contrat, tout en enregistrant une empreinte numérique dans la blockchain. Cette solution, adoptée par divers acteurs tels que les constructeurs, promoteurs, investisseurs, bailleurs sociaux et notaires, garantit l’intégrité des documents en déclenchant une alerte pour les signataires en cas de modification avant la signature^[30].

Il est également possible de mentionner la technologie développée par Immodvisor, une plateforme de vérification des avis clients qui offre un accompagnement aux professionnels de l’immobilier dans la gestion de leur « e-réputation »^[31]. Au-delà de leur volonté d’apporter leur aide aux professionnels de l’immobilier, ils ont pu créer le premier site d’avis clients certifiés AFNOR^[32] permettant de garantir la conformité des processus de collecte. C’est un instrument qui peut se révéler très pratique dans un contexte où les fraudes immobilières sont monnaie courante^[33].

Tissot se distingue par sa contribution à la création de contrats immobiliers^[34] (une automatisation permettant de n’oublier aucune disposition juridique essentielle et d’appliquer la réglementation adéquate sans avoir à s’en soucier).

Enfin, le réseau L’Adresse a innové en introduisant l’utilisation de la blockchain. Durant le confinement, plus de 300 personnels soignants ont été logés par L’Adresse, grâce à un système de signatures de conventions à distance, sécurisé et basé sur la blockchain. Cette initiative a permis aux propriétaires de logements vacants et aux personnels soignants en déplacement de conclure des conventions entièrement à distance, assurant une sécurité totale dans le partage des données^[35].

III. Les freins à l’utilisation de la blockchain

Divers obstacles se dressent sur le chemin de l’adoption généralisée de la blockchain, se manifestant principalement sous forme de difficultés techniques et de contraintes réglementaires. Examinons ces deux aspects clés qui limitent l’intégration complète de cette technologie dans le secteur.

A) Des freins psychologiques et techniques

Il existe en premier lieu des freins d’ordre psychologique. Les acteurs traditionnels de l’immobilier, tels que les notaires, agents immobiliers, syndics et banques, expriment des craintes liées à la perte de confiance et d’intérêt découlant de la possible perturbation de leurs rôles^[36]. Bien qu’apportant des solutions certaines de facilité, cette adoption doit passer par une refonte en profondeur des pratiques en la matière^[37]. En France, où le secteur immobilier est fortement réglementé, l’absence de règles juridiques, comptables et fiscales spécifiques encadrant les échanges via la blockchain pose un défi supplémentaire à son adoption généralisée.

Au-delà de ces craintes psychologiques, des difficultés pratiques viennent faire face à une démocratisation de l’usage de la blockchain dans le secteur immobilier. L’intégration de cette technologie dans les systèmes informatiques déjà existants s’avère être une démarche complexe et coûteuse, ce qui peut ralentir son adoption au sein de l’industrie immobilière.

Par ailleurs, les préoccupations en matière de sécurité et de risques liés au caractère personnel des données traitées suscitent des inquiétudes, étant donné que tout piratage ou vol serait d’une importance capitale. Pour atténuer ces risques, des mesures supplémentaires doivent être mises en place pour assurer la protection des données. Bien que les informations soient publiques sur la blockchain, y compris les prix (considérés comme des informations sensibles), des mécanismes de confidentialité sont prévus pour restreindre l’accès à ces données, garantissant ainsi une certaine sécurisation des informations sensibles^[38].

B) Une réglementation encore insuffisante

Enfin, diverses interrogations émergent sur le plan juridique. En effet, l’utilisation de la blockchain dans le secteur de l’immobilier (et de manière générale) n’est pas réglementée, témoignant d’un domaine qui peine encore à atteindre une maturité juridique. Pour remédier à ce problème, il serait judicieux d’engager un processus de création et d’ajustement des réglementations nécessaires pour encadrer l’utilisation de la blockchain dans le secteur immobilier. L’établissement de réglementations claires contribuerait à éliminer les incertitudes juridiques, favorisant ainsi une adoption plus large et sécurisée de la blockchain dans le domaine immobilier. Cela permettrait un encadrement clair concernant la responsabilité juridique des acteurs et parties prenantes aux différents processus immobiliers faisant intervenir la blockchain, et réduirait les risques actuellement existants en cas d’usage de cette technologie à laquelle aucun régime de responsabilité n’est encore applicable. L’interview récente de Daniel Augot et Xavier de Boissieu dans Polytechnique Insights met d’ailleurs en évidence cette nécessité^[39].

La blockchain pour sécuriser et simplifier les transactions immobilières représente aujourd’hui un réel outil d’optimisation qui permettrait à ce secteur de se renouveler et aux transactions de se multiplier. Toutefois, cette technologie doit encore évoluer en termes de réglementation afin d’entrer concrètement dans le quotidien des utilisateurs. Et concernant la tokenisation de l’immobilier, plusieurs startups ont vu le jour en France, telles que Fraktion, Cesar, bricks.co. Dans le domaine de l’immobilier, comme dans tant d’autres, un équilibre indispensable – mais difficile – est à trouver entre encouragement de l’innovation et sécurité juridique et économique.