Alors que s’ouvre aujourd’hui le Marché international des professionnels de l’immobilier (Mipim) à Cannes, les équipes Études & recherche et Capital markets living & care de Colliers en France publient leur dernière analyse sur le marché de l’investissement résidentiel en bloc en France pour l’année 2023, et partagent leurs anticipations pour 2024.
Cette analyse revient sur les chiffres clés de cette classe d’actifs qui a dégagé un volume de transactions de 4,8 Md€ en 2023, soit un recul relativement mesuré (- 14 %) d’une année sur l’autre.
Résilience
Si les acteurs publics du logement intermédiaire (CDC Habitat et Action Logement) ont, à nouveau, pris une part importante dans la réalisation de cette performance, avec les achats en bloc de pans de programmes développés par les promoteurs privés, les experts de Colliers relèvent plusieurs autres faits marquants :
– La résilience globale du segment résidentiel face aux actifs d’immobilier d’entreprise, à l’heure où les investisseurs se recentrent sur le logement.
– La bonne performance des résidences gérées avec, en 2023, la montée en puissance des résidences étudiantes et des actifs de coliving, qui dégagent chacun plus de 400 M€ d’acquisitions. Elle se réalise au détriment des résidences séniors, en recul significatif cette année du fait de taux de remplissage décevants pour certains actifs mis récemment en exploitation.
– Une décompression des taux de rendement prime assez modérée en 2023, qui amène les valeurs autour de 3,50 % pour le résidentiel classique parisien, 4,20 %/4,50 % pour les actifs estudiantins et de coliving et 5,50 % pour les actifs à destination des séniors.
– Le retour en force des family offices, qui ont profité du trou d’air des fonds d’investissement, pénalisés par le resserrement de l’accès au crédit, pour prendre des parts de marché et signer des transactions d’envergure, sur le marché parisien en particulier.
Un marché encore sous-offreur
Le conseil relève, par ailleurs, que les fondamentaux du marché résidentiel restent bons : les corrections sur les volumes et les prix sur le marché des logements anciens sont assez modérées et relèvent davantage d’un retour à la normale que d’un vrai décrochage. Le marché résidentiel neuf devrait rester malheureusement encore sous-offreur et la légère inflexion dans la politique d’octroi de crédit maintient les candidats primo-accédants dans le régime locatif, déjà sous tension au niveau de l’offre.
« Dans ce contexte, les opérations en cours en ce début d’année 2024 permettent d’être relativement confiants sur le volume attendu de l’investissement résidentiel pour l’année 2024, avec toujours une forte appétence pour l’immobilier géré, aussi bien chez les investisseurs français qu’internationaux. Les family offices devraient continuer de se positionner sur les immeubles existants bien situés et les fonds d’investissement sur les projets de transformation, sans oublier le retour de fonds Core sur la belle pierre », analyse Chrystèle Villotte, directrice senior à la tête du département Living & care chez Colliers France.
