Louer sa résidence principale plus de 120 jours en un an, c’est légal. Vous ne le savez peut-être pas mais trois exceptions permettent de contourner cette règle, en toute légalité, sans être condamné. Il s’agit d’une «obligation professionnelle sur le sol français», d’une «raison de santé» ou d’un «cas de force majeure» (article L324-1-1 du code du tourisme). Les deux premières situations ont déjà été reconnues par la justice mais la troisième jamais car, comme son nom l’indique, le cas de force majeure couvre des situations tellement exceptionnelles qu’elles sont forcément rarissimes. C’est désormais chose faite. Le monde en a connu une, il y a quatre ans, qui a bouleversé notre quotidien: le Covid.

Un propriétaire, qui a fait valoir ce motif pour justifier son dépassement de plus de 120 jours de location sur un an, a obtenu gain de cause auprès de la justice. Il avait pourtant loué son appartement parisien 660 jours sur trois années consécutives (200 en 2019, 187 en 2020 et 273 en 2021) et s’exposait à une amende de 30.000 euros (10.000 euros par an). Le Tribunal de Paris a retenu le cas de force majeure pour ce propriétaire qui avait été confiné à Taïwan pendant la crise du Covid et que «les mesures prises par la France et la Chine l’ont empêché de retourner sur le territoire français», a tranché le juge dans une décision rendue le 22 mai, que Le Figaro s’est procurée (voir ci-dessous). Le propriétaire a eu doublement gain de cause car le tribunal a également retenu le motif professionnel. «La réalité des déplacements professionnels induits par son contrat de prestation est corroborée par le passeport du défendeur (propriétaire), argumente le tribunal. Il est donc démontré que le défendeur a dû se rendre en Asie pour des raisons professionnelles.»

Vérifiez votre agenda

La Ville de Paris, qui n’a pas prévu de faire appel de cette décision, a été déboutée de sa demande de condamner le propriétaire et a contrario devra payer 2500 euros de frais d’avocat à l’accusé. «La Ville de Paris poursuivait systématiquement tout propriétaire qui dépassait les 120 jours sans vérifier si ce dépassement n’était pas légal. Cette décision de justice qui reconnaît désormais le cas de force majeure, renforce l’idée selon laquelle la mairie a tout intérêt à effectuer ces contrôles et ainsi éviter des procédures judiciaires», se réjouit Xavier Demeuzoy, l’avocat du propriétaire qui rappelle toutefois aux propriétaires de s’assurer en amont que leur situation corresponde bien à l’une des trois exceptions. Car ils ne sont pas gagnants à tous les coups.

Pour s’assurer que votre argumentation soit validée par le juge, vous devez vérifier, dans votre agenda, que votre motif justifie votre absence durant au moins autant de jours que de nuitées louées. Plusieurs propriétaires ont été piégés à cause de ce manque de vigilance et ont dû payer une lourde amende d’au moins 10.000 euros. «Il serait dangereux pour des propriétaires de déplafonner spontanément les 120 jours sans s’assurer au préalable de l’opportunité de leur motif de déplafonnement», prévient Me Demeuzoy.

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