Pour les indépendants : une année encore difficile pour l’immobilier, mais des signes de reprise pour 2025

Une fin d’année 2024 qui reste compliquée mais avec des signes de reprise

Phénomène nouveau : un volume de signature de compromis en hausse au dernier trimestre 2024

Alors même que les notaires anticipent un atterrissage à 750 000 transactions (accusant un net recul de -17% vs N-1) l’Observatoire Interkab révèle pour la première fois cette année, une hausse du nombre de compromis signés en cette fin d’année (+3 % au T4). Cet indicateur au vert reflète le ressenti terrain de près de la moitié des professionnels interrogés, qui entrevoient un marché porteur et dynamique en 2025.
De manière plus spécifique, certaines grandes villes se démarquent particulièrement avec des augmentations significatives : Nice avec +19 % du volume de compromis signés, Montpellier et Marseille avec +10 % ainsi que Paris avec +4 % du nombre de compromis signés.

Cela représente une dynamique positive que nous n’avions pas vue depuis longtemps et qui laisse entrevoir des perspectives plus optimistes pour 2025″ explique Olivier Bugette, CEO La Boîte Immo.

Cette donnée est confirmée par les professionnels interrogés :

Pour 32 % des professionnels, la situation semble s’être stabilisée au cours du dernier trimestre et pour un quart des répondants, ce dernier trimestre a marqué une reprise d’activité notable. Néanmoins, pour 45 % des agents immobiliers interrogés, l’activité reste en baisse en 2024, confirmant ainsi une année particulièrement difficile.

Une reconstitution des stocks qui semble enfin avoir atteint son point haut

Après deux ans de forte augmentation, les stocks de biens à la vente semblent marquer le pas avec une hausse modérée (+7 % vs T3 ) sur ce dernier trimestre 2024. Cette nouvelle tendance, déjà observée par les agents immobiliers sur le T3, s’explique par la défiance des vendeurs confrontés à une situation d’incertitude économico-politique. « Si cette stabilisation des stocks marque un tournant, leur volume demeure élevé, en phase avec un niveau de transactions historiquement bas. Cela illustre les ajustements progressifs du marché face à un contexte complexe » complète Olivier Bugette, CEO de La Boîte Immo.

Des délais de vente qui raccourcissent

Cette année 2024 se termine sur une note positive, avec des délais de vente en baisse par rapport au dernier trimestre de 2023 (-13 jours vs T4 2023). « Bien que ces délais demeurent élevés, cette amélioration témoigne d’une dynamique prometteuse pour l’année à venir » ajoute le CEO. Dans le top 10 des grandes villes françaises, les délais de vente s’établissent à 126 jours en moyenne, soit en dessous de la moyenne nationale de 134 jours. Cette tendance souligne une dynamique toujours favorable dans les métropoles.

Un taux de casse qui s’améliore nettement par rapport à 2023

Actuellement, le taux de casse se stabilise autour d’une moyenne de 17 % à l’échelle nationale, marquant une amélioration notable par rapport aux 21 % enregistrés en début d’année. « Cette évolution traduit une progression du nombre de transactions abouties, laissant entrevoir une situation encourageante : celle d’une meilleure qualité des dossiers portés par des acquéreurs bénéficiant d’une situation financière renforcée » explique Olivier Bugette.

2025 : des perspectives contrastées entre prudence et optimisme

Une baisse des prix effective en 2024 et des professionnels qui anticipent une nouvelle baisse en 2025

Cette année les prix moyens au m2 ont reculé de -4 % par rapport à la même période l’année dernière. Dans certaines villes, des corrections de prix significatives ont été observées, Nantes affiche une chute importante de -11% par rapport T4 2023, suivie de Montpellier (-7 %), Lyon (-6 %), ainsi que Paris et Marseille (-5 % chacune). Cependant, cette baisse des prix tend à se stabiliser en cette fin d’année (+2% au niveau national vs T3 et 0% dans le top 10 des grandes villes françaises vs T3).
Malgré ces signes de stabilisation, 66 % des agents immobiliers s’attendent à une nouvelle baisse des prix en 2025. Parmi eux, les deux tiers tablent sur une baisse comprise en – 3 % et -5 %, tandis qu’un tiers anticipent une chute des prix au-delà de -5 %.

Une vision mitigée du marché pour l’année à venir

45 % des agents immobiliers ont un regard optimiste pour l’année 2025. Près de la moitié des professionnels pensent que le marché sera porteur et dynamique. Par ailleurs, 48 % estiment que le marché attirera davantage d’acquéreurs.

Toutefois, une majorité reste convaincue que la dynamique globale du marché en 2025 sera défavorable (55 %).

« En dépit des incertitudes qui ont marqué 2024, il est encourageant de voir qu’une part significative des agents immobiliers, soit 45 %, abordent 2025 avec optimisme. Près de la moitié des professionnels prévoient un marché dynamique, et beaucoup estiment qu’il attirera davantage d’acquéreurs. Ces signaux positifs, bien qu’accompagnés d’une certaine prudence, témoignent de la résilience du secteur et de son potentiel pour 2025 » conclut Olivier Bugette.

Zoom sur les biens avec un DPE défavorable

Près de 500 000 biens ne sont plus conformes aux exigences réglementaires depuis le 1 janvier, avec l’interdiction
de louer des logements classés G au DPE. Cette nouvelle échéance devrait accentuer la pression sur le marché et gonfler les stocks de biens déjà difficiles à vendre. En témoigne l’augmentation de 43% de volume de stocks de biens avec DPE défavorable depuis le début de l’année.

De plus, on observe une diminution continue du nombre de compromis signés pour les biens affichant un DPE défavorable depuis le début de l’année. Une tendance qui s’accentue au 4ème trimestre avec une baisse de -3% vs T3.

Cette dynamique est corroborée par l’Observatoire Interkab selon lequel 73 % des agents immobiliers indépendants estiment que, sans une baisse significative des prix, ces biens resteront particulièrement compliqués à vendre.

La proportion des biens avec un DPE défavorable demeure stable, représentant 8 % des offres actuellement disponibles à la vente, un niveau inchangé depuis le début de l’année. Cependant, les délais de commercialisation de ces biens s’allongent en cette fin d’année, atteignant en moyenne 150 jours (+8 jours vs T3 2024).