«On relève des signaux positifs notables après deux années compliquées. On sent que ça va beaucoup mieux. L’an passé, tout était à l’arrêt, on frôlait la dépression», analyse Maël Bernier, porte-parole de Meilleur Taux, un courtier en crédits immobiliers, lors d’une conférence de presse. Septembre est même le meilleur mois de l’année 2024. Près de 50.000 demandes ont été déposées sur le site de la société. Effectivement, les taux baissent depuis janvier, 7 banques sur 10 affichent des taux compris entre 3,50% et 3,90% en octobre. «On voit des dossiers exceptionnels à 3,20% sur 20 ans. J’ai même vu un 3,15% sur 25 ans», relève Maël Bernier. Alors que de nombreux Français avaient reporté leurs projets en 2023 car les banques ne prêtaient pas ou à 4,5%.

La baisse des taux entraîne une détente du marché. La mensualité pour un prêt de 200.000 euros a baissé de 100 euros en 9 mois. «Cette baisse ne paraît pas grand-chose mais elle peut être l’élément déclencheur. Elle permet de pouvoir souscrire un crédit en gagnant 300 euros net par mois en moins», souligne Maël Bernier. Un ménage moyen qui a des revenus nets mensuels de 4000 euros a perdu 70.000 euros de capacité d’emprunt entre janvier 2022 et novembre 2023. En moins d’un an, il a regagné plus de 17.000 euros, ce qui permet de régler les frais annexes (droits de mutation…) ou de s’offrir une pièce en plus. En un an, 25% des dossiers qui étaient non finançables car ils présentaient un taux d’endettement trop élevé sont repassés dans le vert avec la baisse des taux. L’écart élevé entre les taux des crédits et le taux d’usure (taux maximal auquel une banque peut prêter) font que ce dernier n’est plus un frein. Toutes les banques participent à cette dynamique positive. Le marché devrait donc retrouver des couleurs. Les taux devraient baisser à 3% en début d’année 2025.

Une baisse modérée des taux

Toutefois, même si les voyants sont au vert, il ne faut pas espérer une baisse des taux sous la barre des 3%. «Les OAT 10 ans (NDLR les taux d’emprunt de la France à 10 ans) qui servent de référence aux taux des crédits immobiliers restent stables autour des 3%, or pour voir les taux des crédits immobiliers repasser sous la barre des 3%, il faudrait que ces dernières retombent autour de 2,5 %, et nous en sommes encore loin», prédit la porte-parole de Meilleur Taux. Avant d’ajouter: «N’oublions pas que la dette française n’a plus autant la cote qu’avant, y compris en comparaison des pays voisins du Sud. Dans ce contexte et sans doute sous l’influence d’une nouvelle baisse des taux à venir de la Banque centrale européenne (BCE), les taux devraient continuer à refluer mais de manière modérée pour se situer autour de 3,20% sur 20 ans d’ici la fin de l’année», se projette Maël Bernier qui prévoit donc une stabilisation des taux plutôt qu’à une baisse. Les prix aussi devraient se stabiliser. Si les taux étaient à 1% les prix s’emballeraient mais avec des taux à 3% ils ne bougeront pas beaucoup. «Il n’empêche que de supers dossiers à 2,95% pourront être rentrés mais les OAT ne vont pas s’effondrer», conclut-elle.

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