La crise du Covid a ravivé le rêve des Français de posséder une résidence secondaire. Un achat « plaisir » et l’opportunité de se constituer un patrimoine immobilier, notamment en vue de sa retraite…
Privilégier les zones de villégiature comme la montagne, qui reste un marché dynamique, permet de bénéficier d’un potentiel locatif intéressant afin de payer les charges de copropriété.
Dans un contexte où le pouvoir d’achat immobilier diminue avec des prix qui restent élevés, le démembrement de propriété, qui consiste à séparer l’usufruit (le droit d’habiter le bien et de le louer) et la nue-propriété (la propriété des « murs »), s’affiche comme une alternative intéressante pour investir à la montagne.
Une décote de 25 à 50 % sur le prix de vente
L’acquisition de la nue-propriété d’un bien, soit l’achat des murs, permet d’investir avec un capital de départ à mobiliser moins important.
En effet, l’acquéreur bénéficie d’une décote sur le prix de vente allant de – 25 à – 50 %, selon Monetivia, société spécialisée dans le démembrement de propriété dans l’ancien, cette décote correspondant « à la durée d’usufruit pendant laquelle le vendeur conserve l’usage du bien, généralement entre 10 et 20 ans. »
Sur le plan économique, elle représente la somme des années de loyers auxquels renonce l’investisseur pendant toute la période où le vendeur va continuer à occuper les lieux.
Monetivia donne l’exemple d’un jeune actif âgé entre 35 et 45 ans qui fait l’acquisition d’un appartement en nue-propriété dans une station de ski.
Au lieu de mobiliser 1 million d’euros pour un 80 m² dans une station de renom, comme Serre-Chevalier, Courchevel ou encore Megève, il peut acquérir le même actif pour 600 000 €, en contrepartie d’un usufruit de 15 années conservé par le vendeur.
Soit un prix au m² 40 % moins élevé et la perspective d’en jouir au moment de sa retraite. Si l’investisseur ne débourse au départ qu’une fraction du prix du bien, il profitera néanmoins pleinement à terme de toute hausse future de sa valeur.
Une fiscalité intéressante pour le nu-propriétaire
Le vendeur devenu usufruitier supporte l’entretien du bien (sauf les gros travaux définis par les articles 605 et 606 du Code civil) et les différentes taxes (la taxe foncière notamment).
L’investisseur se trouve donc libéré du coût de détention d’un actif en pleine propriété. « Cerise sur le gâteau, grâce à ce démembrement temporaire, l’investisseur bénéficie d’une neutralité fiscale pour sa future résidence secondaire à la montagne : ne percevant pas de loyers, il échappe à la taxation des revenus fonciers, souligne Monetivia. Sachant par ailleurs que lors de la revente éventuelle du bien, l’administration fiscale prendra comme prix de revient, pour le calcul de la plus-value, la valeur du bien en pleine propriété lors de l’investissement, et non pas le prix réel d’acquisition avec la décote. »
La plus-value réalisée pendant les années de démembrement n’est en effet pas considérée comme taxable.
Des opportunités de sortie multiples
Investir en nue-propriété permet d’envisager plusieurs scénarii une fois la pleine propriété reconstituée, à la fin de l’usufruit. « En effet, au terme de la durée d’usufruit fixée avec le vendeur au moment de l’achat, l’investisseur pourra alors pleinement jouir de sa résidence secondaire à la montagne, été comme hiver », indique Monetivia.
Plusieurs stratégies s’ouvrent à lui :
- Faire de cette résidence secondaire sa résidence principale pour y passer sa retraite.
- Mettre le bien en location saisonnière ou en location longue durée avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). La fiscalité des revenus fonciers sera alors à prendre en compte, l’investisseur se retrouvant dans le cadre d’une stratégie locative traditionnelle.
- Revendre le bien avec une plus-value potentielle tout en bénéficiant d’une fiscalité intéressante sur cette dernière.
