Professionnels de l’immobilier : êtes-vous au point sur la reconduction de l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers, qu’est-ce que c’est ?

L’encadrement des loyers est une mesure appliquée en zone tendue, à savoir des zones de plus de 50 000 habitants dans lesquelles il existe un déséquilibre significatif entre l’offre et la demande de logements. 

Un décret n°2013-392 du 10 mai 2013 fixe la liste des communes situées en zone tendue. Il est possible de chercher plus rapidement si une ville est en zone tendue grâce au simulateur disponible sur le site du service public. 

Attention à ne pas confondre avec le plafonnement des loyers qui est une règle qui ne s’applique plus depuis avril dernier. Elle venait geler l’augmentation de l’IRL (qui est l’indice à suivre pour augmenter chaque année un loyer si une clause de révision est prévue dans le bail). L’IRL ne pouvait pas augmenter de + de 3,5% d’une année à une autre en métropole.

Le principe

L’encadrement des loyers limite l’augmentation du loyer entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail d’un même locataire.

Le loyer doit rester le même que celui du précédent locataire ou du bail initial, sauf si une clause prévoit une révision selon un indice officiel (IRL). Cependant, l’augmentation ne peut pas dépasser ce que l’indice autorise.

Exemple : Si le loyer était de 800 euros et l’IRL permet une augmentation de 2 %, le loyer ne peut augmenter que de 16 euros, pour atteindre 816 euros. Vous pouvez utiliser un simulateur pour calculer la révision ici : simulateur ANIL.

Les exceptions 

• Si le bien n’a pas été loué dans les 18 derniers mois, le propriétaire n’est en revanche pas soumit à cette règle, il peut fixer librement son loyer.
• Si lors d’un renouvellement, le propriétaire a réalisé des travaux pour un montant au moins égal à un loyer annuel, il peut “déplafonner” en appliquant une augmentation annuelle de 15% du coût réel des travaux TTC.
  (Exemple : Loyer annuel de 9.600€ et travaux de 10.000€ TTC, il est possible d’augmenter de 1.500€/an soit 125€/mois)
• Si lors d’un renouvellement, le bailleur se rend compte que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables (même type de bien et même zone géographique), il peut appliquer une augmentation égale à la différence entre le montant d’un loyer moyen dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement.
• Si avant une relocation, le propriétaire a réalisé des travaux, il peut demander au nouveau locataire un loyer égal à l’ancien loyer augmenté de 15% du coût réel des travaux TTC si ce coût était au moins égal à la moitié d’un loyer annuel.
  (Exemple : Loyer annuel de 9.600€ et travaux de 4.900€ TTC, il est possible d’augmenter de 735€/an soit 61,25€/mois)

Dans l’hypothèse où le coût des travaux est égal ou supérieur à une année totale de loyers, le bailleur peut même déplafonner complètement et fixer librement le nouveau loyer !

• Enfin, si avant une relocation le bailleur se rend compte que le loyer appliqué à l’ancien locataire était manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, il peut appliquer une augmentation égale à la différence entre le montant d’un loyer moyen dans le voisinage et le loyer appliqué à l’ancien locataire.
  

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Et concernant le loyer de référence majoré ?

Dans certaines villes spécifiques, il existe des règles supplémentaires pour encadrer les loyers. Le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum fixé pour chaque type de logement : c’est le loyer de référence majoré. 

Dans ces villes, les règles se cumulent ! Par exemple, un bailleur a réalisé des travaux justifiant une augmentation de loyer : il peut donc augmenter son loyer mais il devra l’augmenter dans la limite du loyer de référence majoré !

Les zones qui appliquent cela sont : 

• Paris 
• Bordeaux 
• Lyon et villeurbanne 
• Montpellier 
• Lille, Lomme, Hellemmes
• Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse.)
• Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville)

Pour connaître le loyer de référence majoré applicable pour un bien, rendez-vous sur le site de la commune ou de la métropole du lieu de situation du bien qui propose un simulateur. 

Rappelons toutefois que depuis pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits à partir du 24 août 2022 en France Métropolitaine et du 1er juillet 2024 en Outre-Mer, il est interdit de réviser le loyer d’un bien classé F ou G au DPE. 

Toutes les notions sur le plafonnement et l’encadrement des loyers résumées dans cette fiche pratique à télécharger gratuitement (MyNotary).