L’agent immobilier qui accompagne ses clients dans l’achat d’un bien immobilier peut être tenté de les accompagner également pour la recherche du financement et l’assurance emprunteur qui sera exigée par le prêteur. Jusqu’où peut-il aller ? Avec la concurrence sur le secteur immobilier, ces services peuvent être un moyen de se démarquer. Mais ils sont réglementés.
Le point avec Morgance Hanvic, avocat associé au Cabinet LEXANCE AVOCATS AARPI.
L’intermédiaire immobilier, dans le cadre de son activité, va accomplir divers actes de vérification (budget, capacité de financement, justificatifs d’apport et financement). C’est une obligation posée par la jurisprudence qui entre dans son devoir de conseil.
Demander, obtenir et conserver les justificatifs d’identité et de provenance des fonds de l’acquéreur est également une obligation au titre de la réglementation relative à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. L’intermédiaire doit pouvoir rapporter la preuve de ses diligences de vérification. Son obligation de vérification de la solvabilité reste néanmoins une obligation de moyens et non de résultat.
Au-delà de ces vérifications, jusqu’où peut aller l’intermédiaire immobilier dans la recommandation d’un crédit ou d’un contrat d’assurance ?
Nombreux sont les agents immobiliers à avoir déjà mis en place des partenariats avec des courtiers en crédit ou en assurance afin de leur adresser leurs clients. Cet acte est autorisé et prévu par les textes que ce soit en matière de crédit ou d’assurance. Dans ce cadre l’agent va être indicateur.
En effet, s’il ne dispose pas lui-même d’un statut d’intermédiaire en crédit / en assurance réglementé, l’agent doit se contenter d’une mise en relation : donner des coordonnées, donner un nom voire référencer les coordonnées de ses partenaires sur son site internet en excluant tout lien vers un site quelconque de souscription.
Il est important de rappeler que tous travaux préparatoires destinés à la souscription d’un crédit ou d’un contrat d’assurance relèvent d’un statut réglementé soumis à obligation d’immatriculation :
« L’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est l’activité qui consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation » (L519-1 CMF).
De la même manière, « la distribution d’assurances ou de réassurances est l’activité qui consiste à fournir des recommandations sur des contrats d’assurance ou de réassurance, à présenter, proposer ou aider à conclure ces contrats ou à réaliser d’autres travaux préparatoires à leur conclusion, ou à contribuer à leur gestion et à leur exécution, notamment en cas de sinistre » (L511-1 1 Code des assurances).
Dès lors, l’intermédiaire immobilier, qui ne dispose pas d’un tel statut pour ce faire, doit veiller à ce que ses actes ne le fassent pas basculer dans une activité de distribution soumise à agrément et se limiter à une simple indication.
En crédit, l’article R. 519-2 2° du CMF définit l’indicateur dont le rôle « se limite…à indiquer un établissement de crédit, un établissement de paiement, ou un IOBSP à des personnes intéressées », ou qui adresse les coordonnées de ces mêmes personnes aux établissements susvisés, ou à des intermédiaires.
Demeurent aussi hors du champ de la réglementation sur la distribution d’assurances, « la simple fourniture de données et d’informations sur des preneurs d’assurance potentiels à des intermédiaires d’assurance ou de réassurance, des entreprises d’assurance ou de réassurance, lorsque le fournisseur ne prend pas d’autres mesures pour aider le souscripteur ou l’adhérent à conclure un contrat d’assurance ou de réassurance » (C. assur., art. L. 511-1, II, 3°)…
Mais aussi la « simple fourniture d’informations sur des produits d’assurance ou de réassurance, sur un intermédiaire d’assurance ou de réassurance, une entreprise d’assurance ou de réassurance à des preneurs d’assurance potentiels, lorsque le fournisseur ne prend pas d’autres mesures pour aider le souscripteur ou l’adhérent à conclure un contrat d’assurance ou de réassurance » (C. assur., art. L. 511-1, II, 4°).
L’indicateur ne peut percevoir qu’une simple commission d’apport et aucune autre forme de rémunération.
Déjà fin 2013, un sondage IFOP / FNAIM indiquait que 37 % des clients des intermédiaires immobiliers étaient prêts à payer des honoraires en plus pour un service de recherche de prêt pour les aider à finaliser leur acquisition immobilière. C’est donc une compétence complémentaire qui fait sens pour le client.
Une partie des diligences se recoupent du fait de l’obligation de vérifier la solvabilité du client et l’acquisition d’un statut réglementé peut en outre être facilitée par les conditions d’exercice déjà induites par le statut Loi Hoguet.
Ces deux activités réglementées (crédit et assurance) nécessitent de solliciter son immatriculation en tant que courtier ou mandataire de courtier auprès du registre Orias qui recense les intermédiaires habilités à opérer en assurance, en crédit et en conseil en investissement financier. Cette immatriculation est soumise à des conditions d’honorabilité, de capacité professionnelle, d’assurance et dans certains cas de garantie financière.
Enfin depuis le 1er avril 2022, l’entrée dans cette activité nécessite d’adhérer au préalable à une association professionnelle agréée par l’ACPR, autorité de régulation du secteur banque assurance. Ces associations sont notamment chargées de contrôler les conditions d’accès et apporter un soutien sur le plan réglementaire.
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