Victor Investissements est une proptech spécialisée dans l’investissement locatif clé en main à Paris, en grande couronne et en région. Fondée par Aurélien Toulouse et Raphaël Speich en 2019, cette entreprise accompagne les Français de A à Z dans l’investissement locatif, du projet à la location.
Victor Investissements aide à définir un projet à partir de 80 000 euros, analyse le financement, propose des offres dites « off market« , s’occupe des travaux et de l’ameublement, ainsi que de la gestion locative. Le directeur général et co-fondateur de Victor Investissements, Aurélien Toulouse présente cette proptech et nous fait un état des lieux de l’investissement locatif en France, évoquant les villes où investir, les réglementations en place. Il insiste également sur le statut LMNP.
Affiches Parisiennes : Pouvez-vous nous présenter Victor Investissements ?
Nous avons fondé Victor Investissements il y a six ans. L’objectif principal est de répondre aux problématiques des particuliers souhaitant investir dans l’immobilier. À titre personnel, avec mon associé, nous investissons depuis 15 ans. Nous nous sommes aperçus que, grâce à nos connaissances, beaucoup de gens nous demandaient des conseils.
Ainsi, nous avons vu une opportunité de conseiller des particuliers sur ce secteur. Maintenant, nous sommes une quinzaine dans l’entreprise et avons réalisé plus de 450 investissements, à Paris, en Île-de-France et en région. Nous nous sommes diversifiés géographiquement. Aujourd’hui, l’idée est d’accompagner les particuliers à partir de 80 000 euros, ce qui est suffisant pour réaliser un investissement immobilier locatif, plus ou moins autofinancé selon les taux bancaires et la zone d’investissement.
Au niveau du public visé, tous les Français sont-ils concernés ?
Oui, nous avons même des Français expatriés dans nos clients. Nous accueillons toute typologie d’investisseurs. Évidemment, en général, nos clients sont en CDI car l’idée de l’immobilier est d’emprunter, et pour le faire en France, mieux vaut avoir un CDI. Cependant, nous avons aussi des clients qui ne sont pas en CDI, qui ont plus d’apport et parviennent à emprunter. Nous sommes ouverts à tout type d’investisseur, avec un ticket d’entrée dès 80 000 euros, un budget tout à fait abordable pour investir dans l’immobilier.
Comment faire appel à vous ?
Principalement par le bouche-à-oreille. Aujourd’hui, 95 % de nos clients viennent par ce biais. Nous avons aussi un site Internet, Victor Investissement, avec une petite plateforme pour répondre aux premières questions et qualifier le besoin. Ensuite, un membre de l’équipe prend rapidement contact avec les personnes intéressées.
Où en est l’investissement locatif à Paris et en Île-de-France aujourd’hui ?
On entend de tout sur l’immobilier, à Paris ou en France, aussi bien pour le primo-accédant en résidence principale que pour l’immobilier locatif. Les vrais changements concernent les prix et la réglementation. La hausse des taux a rendu l’acquisition plus compliquée et a réduit la demande, ce qui a fait diminuer les prix. Aujourd’hui, nos clients achètent entre 10 et 15 % moins cher qu’il y a un an, ce qui offre une nouvelle porte d’entrée sur le marché parisien, intéressant pour les investisseurs.
D’un point de vue réglementaire, il y a beaucoup de normes et de réglementations, surtout pour la courte durée comme Airbnb. Cependant, pour l’immobilier locatif classique, meublé ou non meublé, les règles n’ont pas changé depuis de nombreuses années. Nous ne conseillons pas forcément la courte durée à cause des contraintes réglementaires, car l’investissement immobilier se projette sur au moins 10 ans et c’est difficile de se projeter avec un environnement législatif changeant.
Y a-t-il toujours des affaires à faire dans la région parisienne ?
Bien sûr. En réalité, il y a toujours des affaires à faire, quel que soit le contexte. Il faut acheter 10 % en dessous du marché et faire en sorte que le bien, une fois rénové, soit 10 % au-dessus du marché. Ainsi, on a un delta intéressant. Aujourd’hui, c’est comme les soldes, offrant une opportunité d’autant plus intéressante. Nous le voyons surtout avec les clients ayant un financement solide, soit par des garanties financières, soit par une attestation de banque disponible. Cela permet de belles négociations.
Quelles sont les villes où les investissements sont les plus intéressants en ce moment ?
Cela dépend si l’on veut plutôt du patrimonial ou de la rentabilité. Pour du patrimonial, nous nous orientons vers Marseille et Paris, villes stables. Pour la rentabilité, nous privilégions Saint-Étienne, à 45 minutes de Lyon, et la frontière luxembourgeoise. À Saint-Étienne, nous avons environ 200 appartements et immeubles. À la frontière luxembourgeoise, nous ciblons des habitants en France travaillant en France. Par le passé, nous avons aussi investi à Toulouse, Nantes, et Rouen, mais ces villes sont moins intéressantes aujourd’hui.
Quelles sont les idées préconçues sur l’investissement immobilier ?
Il y en a beaucoup. Déjà, que c’est compliqué. Certes, ce n’est pas simple, mais en prenant les choses correctement, c’est relativement facile. J’ai investi dès mes 18 ans dans une petite chambre à Toulouse. En gérant convenablement, en sélectionnant bien ses locataires et en anticipant les travaux, il n’y a aucun problème. Il ne faut pas croire qu’on peut acheter six appartements d’un coup. Il faut créer une relation avec sa banque, montrer que les appartements sont un business, et progressivement enchaîner les investissements, tous les six mois ou un an.
Comment bien gérer son patrimoine immobilier ?
Il faut être bien entouré, de façon globale. Nous avons des clients qui nous confient des appartements qu’ils géraient eux-mêmes. Si l’on n’est pas assez présent, le locataire le ressentira. D’un point de vue opérationnel, il est important de suivre de près son bien pour éviter les surfacturations. D’un point de vue financier, il est crucial de calculer en permanence la valeur actualisée de ses appartements. Si le coût du marché a augmenté, la rentabilité peut diminuer. Il faut se poser la question de vendre ou de reconditionner ses biens. Comme pour tous business, il est important d’actualiser régulièrement ses comptes.
Quelles sont les réglementations en place qui peuvent impacter l’investisseur ?
Il y en a plusieurs, notamment la location meublée non professionnelle (LMNP), qui possède un avantage fiscal pour les particuliers dont les revenus locatifs ne représentent pas plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal. L’amortissement du bien permet de déduire les coûts liés à l’appartement, aboutissant à un déficit fiscal et donc à 0 euro d’impôt sur les revenus locatifs pendant une dizaine d’années. La mise en place du LMNP est simple avec une déclaration P0i pour obtenir un numéro de SIRET.
En changeant de résidence principale, est-il possible de passer son premier appartement dans ce format ?
Absolument ! Si vous changez de résidence principale sans vendre votre logement, vous pouvez le mettre en location meublée et bénéficier du LMNP.
Quelles autres réglementations sont en place ?
Il y a les règles sur la plus-value, notamment pour la résidence principale qui en est exonérée. Il y a également des règles contraignantes comme l’IFI, applicable sur le capital remboursé, et l’encadrement des loyers, qui peut décourager les propriétaires à investir dans des travaux, puisqu’un logement refait à neuf se louera au même tarif qu’un autre plus vétuste. En immobilier, il y a beaucoup de règles et donc il faut savoir naviguer au milieu d’entre elles.
Qu’est-ce que les marchands de biens et que cela apporte-t-il ?
Les marchands de biens sont beaucoup décriés, à tort. Ils rendent abordable ce qui ne l’est pas. Ils achètent des immeubles, les découpent et revendent des appartements bien pensés et bien refaits, accessibles aux particuliers. Ils résolvent également des problèmes techniques compliqués pour rendre ces biens attractifs.
L’avenir de l’investissement locatif vous paraît-il positif ?
Toujours. Cela fait 15 ans que j’investis et il faut savoir s’adapter aux réglementations et aux prix évolutifs. L’immobilier intéresse les gens et reste un besoin primaire. Je suis très optimiste quant à l’avenir de l’immobilier locatif en France et ailleurs.
