À Marseille, trois logements de particuliers sur quatre (soit 75%) sont détenus par des multipropriétaires. Un chiffre qui monte à 80% pour les biens situés dans le centre-ville, à savoir dans les 1er, 2e, 5e et 6e arrondissement. Une concentration de la propriété immobilière au sein de la cité phocéenne « notamment à des fins de rentabilité locative » que vient de révéler la dernière étude de l’Insee, fondée sur des chiffres en date de 2017.
Des ménages multipropriétaires, à savoir possédant au moins deux logements, aux caractéristiques particulières, comparées à leurs équivalents niçois ou sur l’ensemble de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. « Les ménages multipropriétaires implantés à Marseille sont plus souvent des familles (34 %) tandis que leurs homologues niçois ou régionaux sont plus souvent des couples retraités », pointe l’étude de l’Insee. Et dans la moitié des cas (50 %), les ménages multipropriétaires implantés à Marseille vivent principalement de revenus issus d’une activité salariée et dans 35 % des cas, de pensions de retraite.
« Ces familles multipropriétaires sont des familles qui ont hérité de ces biens achetés dans les années 70 et 80. Derrière ces chiffres se cachent un grand nombre de biens en indivision entre frères et sœurs notamment, analyse François Xavier Guis, président de la FNAIM Aix-Marseille Provence, avant de poursuivre, les acquéreurs de la génération actuelle ne se tournent pas vers des biens immobiliers anciens mais plutôt vers des logements neufs afin de les transformer en locations saisonnières de type Airbnb ».
Une analyse confirmée par l’étude de l’institut de statistique qui considère qu’à des prix immobiliers élevés dans certains quartiers de Marseille s’ajoutent une offre locative restreinte localement par la concurrence des plateformes d’hébergement (type Airbnb) et un parc de logements privé en partie dégradé. Des éléments rendant le marché locatif « tendu » à Marseille surtout que la majorité des ménages (54 %) y sont locataires, davantage même qu’à Nice (49 %) et bien plus que dans la région (42 %). Et effectivement, les logements marseillais détenus par les multipropriétaires sont plus souvent loués (44 %) qu’en moyenne régionale (32 %)
Des biens plus souvent laissés vacants
Mais ces biens sont également plus souvent déclarés vacants, 12 % contre 9 % dans la région. « Un ménage qui a contracté un crédit pour acquérir un bien immobilier ne va pas le laisser vacant car il a besoin de toucher un loyer mensuel. Le bien provient donc très certainement d’un héritage. Mais ces logements anciens sont de mauvaise qualité et certaines familles préfèrent les laisser vacants que de les rénover pour les mettre à niveau, notamment en termes énergétique », abonde le président de la FNAIM Aix-Marseille Provence. Les biens loués ont 90 ans en moyenne et les logements vacants presque 100 ans. Ils sont effectivement plus anciens que les logements niçois ou régionaux loués ou vacants détenus par des multipropriétaires.
Autre élément sur le profil de ces multipropriétaires dont le patrimoine immobilier se situe dans la cité phocéenne, ils résident surtout dans la région. C’est en effet le cas pour plus de huit sur dix contre sept sur dix pour les multipropriétaires implantés à Nice et six sur dix pour ceux qui sont établis dans la région.
La cité phocéenne se distingue également par une propriété du parc locatif privé « particulièrement concentrée ». Les logements détenus par les multipropriétaires à Marseille appartiennent plus fréquemment que dans la région à des ménages ayant au moins cinq logements, dont une partie peut se situer en dehors de Marseille. En effet, 45 % des logements situés à Marseille et détenus par des multipropriétaires le sont par des multipropriétaires qui possèdent cinq biens ou plus alors que c’est le cas de 40% des logements dans la région et 35 % à l’échelle nationale.
