Acheter un bien immobilier à proximité d’un monument historique : ce qu’il faut savoir

Le Code du patrimoine distingue deux  régimes de protection : le classement des MOH et leur inscription. Lorsqu’un édifice est « classé », il jouit de la protection la plus  importante, tandis qu’un monument « inscrit » est soumis à une protection plus faible .

Les abords d’un MOH

Le classement ou l’inscription d’un bâtiment comme MOH emporte non seulement des conséquences juridiques sur l’édifice lui-même,  mais aussi sur le périmètre qui l’entoure. L’idée est simple : il ne sert à rien de préserver l’édifice si son environnement immédiat est  susceptible d’être maltraité par certaines opérations d’urbanisme. En conséquence, le législateur a établi une procédure de consultation  systématique de l’architecte des bâtiments de France (ABF) au cours de l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme et  notamment des demandes de permis de construire ou des déclarations préalables de travaux régies par le Code de l’urbanisme.

Depuis  l’entrée en vigueur de la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (CAP), le  périmètre délimité des abords du MOH doit correspondre à un « ensemble cohérent » selon l’article L. 621-30 du Code du patrimoine.  Mais faute d’avoir été délimités à raison de cette nouvelle appréciation, les abords  sont identifiés au cas par cas selon des critères  géométrique et optique.

Un périmètre délimité

La loi CAP introduit une grande souplesse et une meilleure prise en compte de chaque contexte dans la délimitation du périmètre des abords des MOH pour qu’il puisse correspondre à cet « ensemble cohérent » d’immeubles. L’initiative de la délimitation des abords revient non seulement à l’ABF, mais aussi à l’autorité compétente en matière de plan local d’urbanisme ou de carte communale. Cette  procédure suppose la tenue d’une enquête publique et la consultation du propriétaire ou de l’affectataire domanial du MOH et, le cas  échéant, de la ou des communes concernées.

L’intérêt du « périmètre délimité des abords » est évident. Lorsqu’un terrain ou un bâtiment l’intègre, son propriétaire sait que tout projet  ne supposera pas seulement le dépôt d’une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. Il conviendra aussi de solliciter une autorisation au titre du Code du patrimoine, avec l’accord de l’ABF sur le projet.

Les critères de détermination des abords

Malheureusement, les périmètres délimités des abords mis en place depuis juillet 2016 sont encore peu nombreux. Il est donc souvent  nécessaire de faire appel à d’autres critères de repérage du périmètre des « abords ».

En l’absence de périmètre délimité, est considéré  par défaut comme étant situé dans les abords d’un MOH classé ou inscrit « tout autre immeuble, nu ou bâti, visible du premier ou  visible en même temps que lui et situé dans un périmètre n’excédant pas 500 mètres » (art. L. 621-30 Code du patrimoine).

Les deux critères sont cumulatifs. Le premier est géométrique : il correspond à une distance à l’égard du MOH n’excédant pas un rayon  de 500 mètres autour de l’édifice protégé. Le second critère est optique : la modification projetée d’un immeuble nu ou bâti doit être  située dans le champ de visibilité de l’édifice classé ou inscrit. Cette  covisibilité avec le MOH s’entend comme le fait pour l’immeuble d’être  visible à l’œil nu depuis l’édifice protégé ou en même temps que lui, depuis un lieu accessible au public, y compris lorsque ce lieu est situé au-delà du périmètre de 500 mètres (Conseil d’État, 5 juin 2020, n° 431994, Sociétés M2B et Villa Bali). Elle est appréciée par l’ABF. Ce  dernier doit être consulté dès lors que l’immeuble intègre le périmètre géométrique.

Des travaux soumis à consultation

Ainsi, lorsqu’un immeuble est situé dans les abords d’un édifice classé ou inscrit, il ne peut faire l’objet d’aucune construction nouvelle,  aucune démolition, aucun déboisement, aucune transformation ou modification de nature à en affecter l’aspect, sans autorisation  préalable (article L. 621-31 du Code du patrimoine). Cette règle s’applique aux immeubles situés dans les périmètres délimités des  abords et à ceux situés par défaut dans le périmètre des « abords ». Le permis de construire tiendra lieu d’autorisation préalable dès  lors que l’accord de l’ABF aura été obtenu sur le projet objet de la demande.

Toutefois, le fait que l’ABF donne son accord n’assure pas le  demandeur d’obtenir son permis. Le maire garde toujours le moyen de refuser le permis de construire au titre de l’urbanisme,  notamment s’il  estime que le projet présenté ne respecte pas les règles applicables à la zone concernée (Conseil d’État, 11 mars 2009,  n°307656, Commune d’Auvers-sur-Oise).

En dehors des secteurs délimités sur le fondement de la loi CAP, la situation est plus simple pour les travaux à réaliser sur des immeubles situés dans le périmètre géométrique, mais non covisibles avec le MOH classé ou inscrit. Lesdits travaux échappent à  l’obligation d’obtenir l’accord de l’ABF. L’instruction de la déclaration préalable ou de la demande de permis de construire n’en sera pas  moins ralentie ; dans tous les cas, la consultation de l’ABF allonge le délai d’instruction d’un mois. Mais, puisque dans ce cas précis  l’ABF aura lui-même considéré que les travaux sont exclus du champ de visibilité, il ne pourra rendre sur le projet que des observations  non contraignantes. Celles-ci seront communiquées au demandeur, mais le maire sera libre ne pas les reprendre dans l’arrêté qu’il délivrera au titre de l’urbanisme. Et s’il décide de reprendre ces observations alors que l’immeuble n’est pas en situation de covisibilité,  il lui faudra procéder « à sa propre appréciation du projet », sans se borner à en reprendre les termes (CAA Marseille, 16 juin 2014, n° 11MA040709, Commune d’Aix-en-Provence). On l’aura compris, la situation n’est pas simple à proximité de tout MOH.

Mieux vaut  donc prendre le parti de bien s’informer pour être averti des quelques contraintes qu’impose la chance de vivre dans un environnement  bâti d’exception…