Construction d’une piscine privée : tout ce que les professionnels de l’immobilier doivent savoir

Une annexe ou une extension ?

La définition de la piscine en droit de l’urbanisme peut varier en fonction de ses caractéristiques. Elle est le plus souvent qualifiée d’annexe à l’habitation. Selon le lexique national de l’urbanisme, l’annexe s’entend en effet comme une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. La piscine peut être implantée selon un éloignement plus ou moins restreint avec le ou les bâtiment(s) d’habitation.

Si la piscine est accolée à la construction ou si elle reliée à celle-ci par une terrasse, il est probable qu’elle puisse alors être qualifiée d’extension de la construction d’habitation. Il a ainsi été jugé qu’une piscine découverte doit être regardée comme une extension d’une construction d’habitation existante dès lors qu’elle est située à proximité immédiate de celle-ci et forme avec elle « un même ensemble architectural » (Conseil d’État, 15/4/2016, n° 389045).

Le plus ou moins grand éloignement entre la piscine et la construction d’habitation peut donc faire changer la qualification du projet… et donc les règles qui lui sont applicables ! Le bon réflexe est d’aller consulter immédiatement le règlement d’urbanisme en vigueur. Il conviendra de prendre en considération notamment les règles d’implantation qui pourront contraindre la localisation de l’ouvrage au regard de la voie publique, des autres limites séparatives et des bâtiments déjà présents. Il importera aussi de vérifier si un coefficient d’emprise au sol s’applique à la parcelle. Ce coefficient détermine en effet la surface maximale de l’étalement des constructions (dont les piscines et autres annexes) à partir de la superficie du terrain. Enfin, les dispositifs de couverture – notamment les dispositifs mobiles – peuvent être contraints par différentes règles relatives aux aspects extérieurs des constructions. Lorsque le terrain est situé dans un lotissement réalisé depuis moins de dix ans, il conviendra de consulter au surplus le règlement de lotissement susceptible de s’appliquer.

Enfin, il peut arriver que la réglementation d’urbanisme interdise l’implantation d’annexes – et donc de piscines – sur des terrains déjà bâtis. Tel peut être le cas si la parcelle est isolée en milieu rural et se trouve en conséquence en dehors de parties urbanisées d’une commune non couverte par un document d’urbanisme et soumise au règlement national d’urbanisme, ou dans une zone agricole ou naturelle d’un plan local d’urbanisme. Ces cas sont rares fort heureusement…

Les formalités à accomplir

Si le projet est réalisable au regard de la réglementation, l’étape suivante consistera à solliciter l’autorisation d’urbanisme nécessaire pour engager les travaux. Il ne s’agit pas d’une étape incontournable. En effet, une piscine non couverte, dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m², est dispensée de formalité (art. R. 421-2 du Code de l’urbanisme). Toutefois, si la superficie du bassin est plus importante mais qu’elle demeure inférieure
ou égale à 100 m², la piscine supposera une déclaration préalable de travaux (art. R. 421-9). Le délai d’instruction  dont dispose l’Administration pour examiner ladite déclaration est d’un mois en temps normal. Le dossier est à déposer en mairie en deux exemplaires. Les mêmes seuils (10 à 100 m²) s’appliquent aux piscines couvertes mais dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un 1,80 m.

Dès lors, toute piscine couverte et dont la couverture a une hauteur supérieure à 1,80 m est, quelle que soit la superficie de son bassin, est soumise à permis de construire (art. R. 421-2). L’instruction de la demande est alors de deux mois. Le dossier de demande plus conséquent doit être déposé en quatre exemplaires à la mairie et peut nécessiter de recourir à un architecte.

Fiscalité et autorisation d’urbanisme

L’obtention d’une autorisation d’urbanisme pour réaliser le projet de piscine générera la perception d’une taxe d’aménagement. La liquidation de cette taxe nécessite d’appliquer le taux de la part communale ou intercommunale (entre 1 et 5 %) et de la part départementale (au maximum 2,5 %), voire de la part régionale (au maximum 1 %) si le terrain d’implantation se situe en Île-de-France.

Ces taux sont cumulés et appliqués à la valeur forfaitaire de la piscine que l’Administration établira en multipliant la surface du bassin par la valeur forfaitaire du mètre carré. Or, cette dernière est fixée à 200 euros par mètre carré à l’article L. 331-13 3° du Code de l’urbanisme. Exemple : un particulier dont le terrain est situé en province souhaite construire une piscine de 55 m² non couverte. Il devra déposer une déclaration préalable de travaux. Renseignements pris à la mairie, le taux de la part communale de la taxe d’aménagement est de 5 %, tandis que le taux de la part départementale est de 2 %. La valeur forfaitaire de la construction est établie à : 11 000 euros (55 m2 x 200 euros). Le montant total de la taxe d’aménagement s’élèvera à 770 euros (11 000 x [5 + 2 %]).

À la fiscalité perçue à l’occasion de la délivrance de l’autorisation s’ajoutera par ailleurs une augmentation de la fiscalité sur le foncier. La construction d’une piscine avec travaux de maçonnerie augmente la valeur locative du bien. Elle entraîne donc logiquement une augmentation de la taxe foncière.