Les passoires thermiques se vendent 1,7 fois plus vite que les habitations vertes

• La Vigie constate pour la première fois au niveau national un volume similaire de biens en vente aux notes DPE A-B (119 437 unités / +32,9% vs. T1 2024) et de biens aux notes DPE F-G (120 931 unités / +2,9%), ainsi qu’une progression soutenue des biens au DPE C-D-E en vente (737 515 unités /+8,7%).
• En France, une passoire thermique (bien avec une note DPE F-G) enregistre une décote moyenne attendue de 19,1% (18,4% au T1 2024) pour un appartement et 33,4% (33,9% au T1 2024) pour une maison par rapport à une habitation verte (appartement ou maison avec une note DPE A-B).
• En dehors de Paris, seuls les prix des appartements aux DPE F-G ont baissé en France entre avril et juin 2024, soit une baisse du prix de -0,1% pour les DPE F-G contre une hausse de 0,3 % pour les DPE C-D-E et une hausse de 0,7% pour les DPE A-B.
• Pour Paris, cette décote entre appartements aux DPE F-G et A-B est de 10,9% (11,8% au T1 2024) et de seulement de 2,5% (1,6% au T1 2024) pour les appartements DPE F-G vs. DPE C-D-E.

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Plus la note DPE est faible, plus un bien se vend rapidement

La viscosité du stock en vente a légèrement augmenté entre T1 et T2 2024 pour tous les DPE et passant au niveau national de 38% à 40%, traduisant la vente (ou dépublication d’annonces) de 56% des biens en vente sur T1 2024.

L’index de viscosité progresse en revanche très fortement pour les biens avec une note DPE A (55% des biens en vente sur T2 l’étaient déjà sur T1). La Vigie constate la poursuite de la baisse de demande de biens neufs ou quasiment neufs avec seulement 8 455 biens uniques de T1 2024 vendus ou dépubliés, représentant moins de 25% des 31 550 nouveaux biens au DPE A mis en vente sur T2.

A l’autre extrémité des notes DPE, 63%, soit près des deux tiers des passoires thermiques (DPE F-G), en vente sur T1 2024 ont été vendues ou dépubliées sur T2 2024. Ce ratio reste similaire en considérant les biens aux notes DPE E-F-G avec un taux d’écoulement de 61%. Il s’établit enfin à 57% pour les biens avec des notes DPE C-D.

Une forte évolution du stock en vente mais contrastée selon le DPE

La ventilation par note DPE du stock en vente illustre différentes dynamiques à
l’œuvre sur la période :

• Un faible niveau de ventes pour les DPE A-B entrainant une forte viscosité du stock d’un trimestre à l’autre (+48,9% de biens DPE A et +14,6% de biens DPE B). Cela explique notamment par la baisse importante des réservations du nombre de logements neufs. Le Ministère de la Transition écologique enregistrait en effet au mois de mai une chute de 22,4% sur an des réservations.
• Une croissance du stock DPE C-D-E de 8,7% (+7,8% au T1 2024) attribuable principalement à la saisonnalité du marché et un tassement de l’activité d’acquisition observable à partir de l’annonce des élections législatives anticipées.
• Une croissance du stock DPE F-G de 2,9% (+2,4% au T1 2024) attribuable aux
  mêmes facteurs.

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Les passoires thermiques les plus chères restent franciliennes

• Le top 3 des villes avec les passoires les plus chères et les moins chères reste le même par rapport à T1 2024 : Paris, Boulogne-Billancourt et Montreuil – où les prix attendus FAI se stabilisent tandis que Saint-Etienne, Mulhouse et Limoges offrent les passoires thermiques les plus abordables et poursuivent leur baisse, hormis Limoges.
• A Paris, La Vigie enregistre une hausse trimestrielle du prix des passoires thermiques (+0,04% soit +4 €/m2), celles-ci représentent 28,5% (29,3% au T1 2024) du stock parisien en vente, soit 1 passoire sur 12 en France (contre 1 sur 11 au T1 2024).

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Décryptage

« Cette nouvelle analyse souligne de nouveau que le DPE est un facteur pivot de valorisation des biens immobiliers tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs. L’analyse de viscosité, que nous  introduisons, est un indicateur nécessaire pour mettre en perspective et valider (ou invalider) les évolutions constatées des prix attendus. Nous voyons ainsi que les biens aux DPE faibles, qui sont les seuls dont les prix ont baissé sur le trimestre, ont en revanche une vitesse d’écoulement bien supérieure aux biens avec des notes DPE élevées et dont les prix attendus ont augmenté.
Les chiffres de La Vigie tendent à conforter les analyses comportementales des vendeurs et acquéreurs de début 2024 2 . Nos données nous font penser que si le marché doit se rééquilibrer, les vendeurs devront trouver un équilibre entre leurs attentes de prix (notamment en fonction du DPE) et le délai nécessaire aux professionnels immobiliers permettant de leur trouver un acquéreur », analyse Mihai Gavriloiu, co-CEO et co-fondateur de GoFlint.