S’il s’agit d’un lieu d’habitation principale, la loi impose de louer un logement décent. Pour répondre à cette définition, le logement, loué vide ou meublé, doit comprendre une pièce principale d’une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres ou bien totaliser un volume habitable d’au moins 20 m3.
Un réglement différent selon les départements
Par exemple, une pièce de huit mètres carrés avec une hauteur sous plafond de 2,90 mètres, soit un volume de 23,2 m3 peut être louée comme un lieu d’habitation.
À savoir, dans certains départements, le règlement sanitaire peut prévoir des conditions plus restrictives.
Une obligation dont le non-respect est sanctionné
Louer un logement ne respectant pas ces critères peut entraîner la nullité du bail, mais aussi le versement de dommages et intérêts au locataire, une diminution du loyer ou sa suspension, sur décision du tribunal.
Des sanctions pénales peuvent être appliquées dans les cas les plus graves. Cette règle de louer une surface d’au moins neuf mètres carrés ou un volume habitable d’au moins 20 m3 concerne une pièce unique dans le cas d’un studio ou la pièce principale dans le cas d’une maison ou d’un appartement.
En revanche, les autres pièces (chambres, cuisine, salle de bains) ne sont pas concernées par cette obligation.
Le cas particulier de la collocation
La colocation est un cas particulier. Dans un logement où chaque colocataire signe un bail individuel distinct, la règle citée précédemment s’applique, chacun devant avoir une chambre d’au moins neuf mètres carrés.
En revanche, s’agissant d’un bail commun à tous les locataires, il suffit que le logement comporte au moins une pièce principale répondant à cette règle, car la décence est évaluée en considérant toutes les pièces du logement.
Outre cette pièce, l’appartement commun peut donc compter des chambres à coucher plus petites.
Des exceptions à la règle
Il existe des exceptions permettant de louer une surface inférieure à neuf mètres carrés :
- Si le logement est loué dans le cadre d’une location saisonnière ou s’il s’agit d’une résidence secondaire.
- S’il s’agit de la location d’un espace pour un usage de stockage ou de remise, comme un parking.
- S’il s’agit de la location d’un espace pour en faire un bureau.
Dans ces deux derniers cas, il s’agit d’un bail entre particuliers régi par le code civil et non par la législation des baux d’habitation.
