Plus d’un quart des habitants de l’Île-de-France résident dans des pavillons, une forme d’habitat qui a évolué au fil du temps mais qui fait face à des enjeux de transformation pour concilier développement urbain et sobriété foncière, selon une étude de l’Institut Paris Région publiée jeudi.
Avec 1,5 million de logements individuels abritant 3,9 millions de Franciliens, le pavillonnaire représente aujourd’hui 27 % des ménages de la région. Ce mode d’habitat, qui a connu un essor notable à la fin du XXe siècle, s’est diversifié bien au-delà du modèle initial de la maison isolée au milieu de son terrain. Désormais, le terme englobe également des maisons mitoyennes ou des formes périurbaines.
L’étude souligne que 20 % des maisons en Île-de-France sont habitées par une personne seule et que 40 % le sont par le même occupant depuis plus de vingt ans. De plus, 30 % des habitants sont âgés de 65 ans et plus, ce qui pose un défi démographique dans une région où le besoin de nouveaux logements est évalué à 70 000 par an.
Un habitat à double visage
Le pavillonnaire est perçu par beaucoup comme une forme d’habitat idéale, prisée pour son confort et sa proximité avec la nature. Cependant, il est aussi critiqué pour sa contribution à l’étalement urbain et à la dépendance à l’automobile, un problème persistant dans le contexte de la transition écologique et de la lutte contre l’artificialisation des sols.
« Ce modèle d’habitat est souvent né sans vision globale, construit au gré des opportunités », observent les auteurs de l’étude, qui appellent à une réflexion sur l’évolution du pavillonnaire. Ils estiment qu’il peut devenir un levier de densification urbaine et jouer un rôle clé dans la mise en œuvre de la zéro artificialisation nette des sols (ZAN), objectif fixé par la loi Climat de 2021.
Pour aider les collectivités à mieux appréhender le pavillonnaire, les chercheurs ont défini une classification en cinq catégories. L’ »habitat patrimonialisé » est valorisé pour son intérêt architectural ou historique et bénéficie d’une protection accrue. À l’inverse, l' »habitat immobile » – qui représente 52 % du parc – est freiné dans sa transformation par des règles de gestion collective contraignantes. L’ »habitat réinvesti », quant à lui, est en pleine rénovation, souvent adapté aux nouveaux besoins des familles. L’ »habitat densifié » voit sa parcelle se transformer pour accueillir plusieurs unités, tandis que l' »habitat dégradé » pose un défi majeur pour les collectivités.
Plutôt que de proposer de nouveaux outils, l’étude incite les élus à repenser leurs pratiques pour imaginer des formes urbaines plus innovantes, comme l’habitat individuel superposé. Les pavillons, soulignent les auteurs, se transforment déjà « à bas bruit ». Chaque année, 6 000 logements collectifs sont construits sur des terrains initialement dédiés à des habitations individuelles, et 4 500 pavillons supplémentaires voient le jour, contribuant à redessiner le paysage urbain francilien.
