Investissements locatifs, petits et grands travaux de rénovations… les start-up ont fait rêver bien du monde en promettant des produits clefs en main dans des activités immobilières où la règle tient plutôt du parcours du combattant en général. Il faut bien reconnaître que le résultat n’a pas toujours été à la hauteur des espérances… Opérationnelle depuis deux ans, Kyka promet cette expérience intégrée, clé en main pour trouver son logement (généralement avec d’assez gros travaux) et réaliser la transformation des lieux avec une promesse (morale à défaut d’être contractuelle): celle que l’effet waouh d’un appartement très bien rénové crée une valeur du bien supérieur au montant engagé dans l’acquisition, les travaux et la rémunération de la start-up.

Et en quoi faudrait-il la croire? L’un des aspects séduisants de Kyka, c’est que la jeune société a choisi de travailler véritablement en interne avec une dizaine d’architectes d’intérieurs salariés pour concevoir et suivre les travaux tandis qu’une filiale, Petra, gère et réalise elle-même l’essentiel des travaux. Et il faut reconnaître au fondateur de la société une certaine modestie. «Nous n’avons rien inventé, admet Pierre Jasnin. Nous avons juste professionnalisé ce qui se faisait déjà.» Avec son épouse, devenue architecte d’intérieur en cours de route, ils ont fait un métier de la recette que le couple s’était appliquée à lui-même: revendre avec une grosse plus-value son appartement au terme de travaux et d’une décoration suscitant un effet «waouh» chez d’éventuels acheteurs. Malgré ses deux enfants, la famille a réalisé quatre fois cette opération en 8 ans…

12.500 à 13.000 €/m²

Dans ces conditions, on comprend mieux que Pierre Jasnin se soit dit que malgré l’aspect très humain de cette activité, elle doit être «scalable», comme on dit dans le jargon des start-up. C’est-à-dire que le processus doit pouvoir être formalisé avec des économies d’échelle à la clé. Résultat: un produit clé en main qui débute par une chasse de logements (avec des partenariats avec des notaires et des réseaux immobiliers comme la maison Junot et l’agence Kretz), généralement avec de gros travaux à la clé, selon les envies du client. Il est ensuite aiguillé vers l’architecte maison qui lui correspondra le mieux (après avoir répondu à un questionnaire de style). Puis les matériaux et équipements sont choisis avant de partir pour des travaux d’une durée moyenne de 4 mois pour 30 m² avec 1 mois par tranche de 20 m² supplémentaires. En tout, un projet moyen est réalisé en huit mois.

Côté décoration, tout le défi consiste à apporter une touche identifiable, sans se répéter ou se dupliquer. «Il s’agit de refléter la personnalité et le style de vie du propriétaire et de concevoir des espaces de vie ou tout est pensé pour le bien-être des utilisateurs», résume Pierre Jasnin. Une direction artistique chapeaute tous les projets mais la société revendique haut et fort de n’avoir aucun catalogue fournisseurs pour laisser de la liberté aux architectes, tant qu’ils respectent les contraintes de budget.

Actuellement, Kyka revendique une centaine de projets en cours et en vise 200 autres pour 2025. La surface moyenne des logements est de 55 m² pour un coût du mètre carré entièrement fini et équipé (hors fenêtres où l’échelle des prix peut-être très large) de 12.500 à 13.000 euros le mètre carré. La société se rémunère à hauteur de 5% de la valeur globale du projet. Évidemment, il ne s’agit pas là de tarifs d’entrée de gamme, mais Kyka estime que ses biens, s’ils sont revendus en moins de 5 ans dégagent une plus-value immédiate en pouvant se vendre entre 13.500 et 14.000 euros le mètre carré.

600.000 euros de plus-value

D’ailleurs pour prouver le bien-fondé de son concept et aussi pour financer la start-up en phase de lancement, la société a créé une filiale, Kyka Properties, qui achète pour son compte des biens «iconiques», les transforme avant de les revendre pour empocher une confortable plus-value. C’est ainsi que Kyka vient d’achever la transformation d’un appartement de 174 m², situé dans un immeuble de 1963 du 16e arrondissement. Très marqué années 70, le logement dispose de magnifiques vues sur la tour Eiffel et d’une superbe terrasse de 135 m². Acquis pour 3,4 millions d’euros, il s’est vendu en deux semaines pour 5 millions avec près de 600.000 euros de plus-value à la clé. Des trois chambres et salles de bains, à la terrasse, tout a été intégralement refait sans oublier de doper le DPE, passé à la lettre C après l’installation d’une pompe à chaleur.

Et si le cœur de l’activité, reste son produit «clé en main», Kyka propose également une branche «Kyka studio» pour ceux qui disposent déjà d’un logement et souhaiteraient le faire transformer ainsi qu’une branche «Kyka Exclusive» pour les gros budgets (à partir de 2500 €/m² de travaux et équipement là où la version classique s’étale de 1500 à 1800 €/m² selon les surfaces). Quant à l’extension géographique de la société hors de la région parisienne, elle est aussi à l’ordre du jour, «dans les villes où le foncier dépasse 3500 €/m²», selon Pierre Jasnin.

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