Les impayés de loyer, la bête noire de tout propriétaire, même s’ils ne pèsent officieusement – aucun chiffre officiel n’est connu – qu’entre 2% et 5% des contrats de location. C’est toutefois l’une des peurs des propriétaires, une peur paralysante qui les empêche de louer leur logement, pour certains. Dans quelles régions les loyers impayés sont-ils les plus fréquents? Garantme, une société qui permet aux professionnels de l’immobilier de louer des biens à des locataires qui n’ont pas de garant (des étudiants, des personnes en CDD, en période d’essai…) propose cette analyse dans différentes régions de France à partir de ses propres données. L’étude de Garantme porte sur 600 agences immobilières de tailles variées, réparties sur l’ensemble du territoire français.

Les Hauts-de-France affichent l’une des fréquences de sinistres les plus élevées, 3,97 fois supérieure à la moyenne, sur les lots de Garantme. À l’inverse, en Bourgogne-Franche-Comté, en Normandie et en Corse, le taux de sinistralité est faible voire très faible. Les données sont plutôt rassurantes: sur 13 régions, 9 ont un taux de sinistralité faible. Comment expliquer cette disparité entre régions?

«Les causes ne sont pas évidentes à identifier. Les régions où il y a le plus de loyers impayés sont celles qui ont moins recours à des garanties de loyers impayés. En Bretagne, dans le Centre-Val de Loire, on observe à l’inverse une forte culture de la gestion locative», analyse Thomas Reynaud, fondateur de Garantme. Des agences utilisent pour l’ensemble de leurs locataires la garantie loyers impayés quand d’autres génèrent cette garantie uniquement lorsque le profil du locataire suscite une certaine inquiétude. La condition économique de la région joue aussi. «Il existe une forte corrélation entre impayés de loyer et faible dynamisme économique des régions», assure Thomas Reynaud.

Des populations moins épargnantes

Sur un plan microéconomique, le taux d’effort, c’est-à-dire le ratio entre les revenus du locataire et ses loyers, compte également. «Si les loyers sont relativement élevés mais que vos revenus n’ont pas augmenté aussi fortement que dans d’autres régions, il y a un effet ciseau», commente le fondateur de Garantme. Le reste à vivre aussi, la différence entre les revenus nets et les charges fixes, pèse lourd dans la balance. Les locataires devant se résoudre à faire un arbitrage financier entre le paiement des courses et celui du loyer peuvent opter pour le non-paiement du loyer. L’épargne, ces liquidités disponibles qui traduisent la capacité à mettre de l’argent de côté chaque mois, révèle que le rythme de vie du locataire est inférieur à ses revenus. «Sur notre base de données, la population des Hauts-de-France est moins épargnante», ajoute Thomas Reynaud.

Pour lire ces données, il faut se positionner par rapport à un indice national de référence qui vaut 1. Les régions sont ensuite positionnées par rapport à cette valeur. Une région dont l’indice vaut 2, aura ainsi un taux de sinistralité deux fois plus important que la moyenne. Si la région est en dessous de 1, cela signifie qu’elle a un taux de sinistralité faible à très faible. Il convient cependant de relativiser ces données. Il s’agit de celles qui figurent dans le portefeuille de Garantme et non dans la quasi-totalité des agences immobilières de France. «Ce sont des données liées à notre activité, de garantie loyers impayés, sur 80.000 lots», rappelle Thomas Reynaud.

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