La Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône a présenté, ce mercredi 18 septembre, les derniers chiffres de l’immobilier grâce à sa base de données Perval. « Le constat pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 est édifiant », déclare en préambule le président de la Chambre, Maître Jean-Sébastien Duracher. Car les chiffres n’illustrent pas les attentes.
Baisse des volumes mais pas des prix
En effet, l’an dernier, le président annonçait déjà une baisse du volume des ventes qui « malmenait le marché immobilier en Provence. » Une baisse liée à la fin de la période faste post covid. Cette année encore, le marché n’y échappe pas. Tous bien confondus, on enregistre une chute de 26 % par rapport à l’année précédente. En cause, ici, l’instabilité politique et le contexte économique général.
La surprise provient quant à elle des prix. « Nous attendions mécaniquement une chute en comparaison avec les crises passées. Une chute des volumes est généralement suivie d’une chute des prix », argue Jean-Sébastien Duracher. Mais il n’en est rien. Les prix se stabilisent avec une baisse de 0,6 % pour les appartements anciens et 4 % pour les maisons anciennes. « Les prix des appartements neufs augmentent de 3,6 % ; la rareté des programmes immobiliers semble être la principale explication », poursuit-il.
Vers un nouveau marché ?
« Nous attendions le basculement d’un marché dit « vendeur » au profit d’un marché « acquéreur » », nous explique-t-il. Mais compte tenu des données, le marché immobilier dans les Bouches-du-Rhône évolue. « Est-ce l’émergence d’un nouveau marché qui ne jouerait en faveur ni des vendeurs ni des acquéreurs, un marché qui serait simplement dans sa phase de régulation nous faisant oublier la folie de la période 2021-2022 où les volumes et les prix s’envolaient, situation favorisée par des taux de crédits historiquement et anormalement bas et qui ne pouvait pas durer », se questionne le président.
Toutefois, la fin de l’année devrait être marquée par une baisse des taux de prêts vers une reprise timide annoncée en 2025.
L’immobilier à Marseille, une valeur sure
Maître Alexis Zographos est notaire à Marseille. Selon lui, malgré une notoriété internationale sur la période 2023-2024, avec l’arrivée du Pape, la coupe du monde de rugby, la flamme olympique à bord du Belem ou encore les épreuves de voile des JO, « Marseille n’échappe pas au ralentissement économique qui frappe le secteur immobilier depuis deux ans. » La ville représente pourtant la moitié du nombre de transactions dans les Bouches-du-Rhône, nous avance-t-il. Marseille n’a pas résisté à la tendance départementale avec une baisse des ventes de 23 %.
Le prix médian au m² a légèrement baissé dans tous les arrondissements, sans exception, pour atteindre 3 110 euros du m². Les prix les plus élevés se trouvent, sans surprise, dans les 7e et 8e arrondissements, qui offrent « une atmosphère paisible et la stabilité d’un marché de qualité où la rénovation est régulière« , détaille Me Alexis Zographos. À l’inverse, pour des raisons opposées, les prix les plus bas sont observés dans les 14e et 15e arrondissements.
Des quartiers compétitifs
« Même si la loi de finances 2024 est venu raboter la fiscalité du AIRBNB par rapport au dispositif Loueur meublé non professionnel (LMNP), certains quartiers restent compétitifs », argue-t-il. Ceux de l’Opéra et du Vieux Port attirent touristes et investisseurs. Il faudra compter 4 200 euros pour acheter un mètre carré pour l’Hôtel de ville (+5,1%). « La réhabilitation du centre-ville et la piétonisation de la Canebière ont créé un prix stable », explique-t-il.
Le cercle vicieux des quartiers nord
Dans ces quartiers, on observe des prix faibles et une rentabilité locative imbattable : -18,7 % à Saint-Joseph ou à Notre-Dame Limite, avec des prix autour de 800 euros du m².
« L’environnement est agréable en théorie, avec de la verdure et des vues imprenables sur la mer. Mais ces quartiers sont pénalisés par les nuisances causées par une minorité d’habitants« , explique Me Zographos. « Dans ces immeubles, les dettes des syndicats de copropriété explosent, les squats entraînent la fuite des propriétaires occupants, les travaux traînent en longueur, et le cercle vicieux s’enclenche. » Le notaire marseillais rappelle les politiques publiques en place, mais appelle à un soutien plus poussé en faveur des promoteurs.
Les jeunes n’ont pas peur d’acheter
D’après les données avancées par Me Alexis Zographos, les moins de 30 ans représentent 17,1 % des acheteurs à Marseille, soit la plus forte proportion après le bassin de Berre. Les plus de 60 ans, en revanche, ne constituent que 14 % des acheteurs, « la plus faible représentation du département« .
Les investisseurs à Marseille sont majoritairement marseillais (52 %), 30 % viennent des Bouches-du-Rhône, et les autres sont extérieurs au département, dont 8 % de Franciliens.
« Partant de loin par rapport aux autres grandes villes de France, Marseille n’a pas fini de surprendre et n’a pas encore atteint son prix au m² maximum. Ne serait-ce pas le moment d’investir ? « ,
conclut-il.
Aix-en-Provence : un marché immobilier crispé
Le notaire Me Romain Annunziato prend la parole à son tour pour évoquer les chiffres relatifs à la ville d’Aix-en-Provence, à son bassin, ainsi qu’à celui de Gardanne.
La tendance départementale se reflète localement, « avec une forte baisse des volumes de transactions couplée à une légère baisse des prix, peut-être trop légère, voire une stagnation selon les types de biens et les secteurs, ce qui contribue à la crispation du marché immobilier« , commence-t-il.
Une baisse des volumes plus importante dans l’ancien
Alors que dans le bassin d’Aix, la baisse des volumes de transactions pour les appartements anciens est moins importante que la moyenne départementale, avec une chute de 20 % contre 22 % pour le département, la situation est inverse à Aix-en-Provence et dans le bassin de Gardanne. « On constate en moyenne une baisse de 27 % des transactions sur ces secteurs« , apprend-on.
En revanche, en termes de prix, les fluctuations se poursuivent. Dans le bassin d’Aix, le prix médian des appartements anciens augmente de près de 3 %, tandis que dans le bassin de Gardanne, on observe une baisse de 1,8 % par rapport à l’année dernière.
Cette tendance se vérifie également pour les maisons anciennes : la baisse des volumes est moins marquée dans le bassin d’Aix, mais plus importante dans les villes d’Aix-en-Provence (-35 %) et de Gardanne (-33 %). « La chute des ventes de maisons anciennes à Aix-en-Provence peut s’expliquer par la raréfaction de ce type de biens, probablement due au refus des propriétaires de baisser les prix. Ils attendent sans doute un assouplissement du marché des prêts bancaires pour vendre« , explique Me Annunziato.
Le neuf s’écroule
« Si l’on s’attarde sur le marché du neuf, et notamment sur les appartements, on constate que les ventes de programmes immobiliers, comme dans le reste du département, se sont effondrées« , lance Me Annunziato. On observe une baisse de 44 % des ventes dans le bassin d’Aix, tandis que le bassin de Gardanne et la ville d’Aix-en-Provence enregistrent une diminution de 37 %.
Aix-en-Provence attire un panel varié d’acquéreurs
« Aix reste une ville qui attire à la fois les moins de 30 ans (14 % des acquéreurs l’année dernière sur le département) mais aussi et surtout les plus de 60 ans qui continuent de s’installer en nombre sur la commune, puisqu’ils représentent en part près d’un quart des transactions sur le secteur », annonce-t-il.
Le marché de l’ancien dans le centre-ville historique reste un terrain de jeu privilégié pour les investisseurs en quête de petites surfaces afin d’y loger des étudiants ou pratiquer de la location de tourisme.
Focus sur le bassin d’Aubagne et La Ciotat
Anne Carbonnier analyse les données du bassin d’Aubagne et de La Ciotat. Ce secteur couvre les villes d’Aubagne, Gémenos, La Penne-sur-Huveaune, La Ciotat, et Ceyreste. Le bassin aubagnais représente 5 % du volume des ventes du département et s’en sort plutôt bien dans un contexte de baisse générale des volumes et de stagnation des prix.
En ce qui concerne les appartements anciens, le prix médian est aujourd’hui de 3 020 € pour 62 m², soit une augmentation de 1,4 %. Cette hausse est moins importante que lors de la précédente période (+3,9 %), mais elle reste notable malgré une légère baisse du nombre de transactions (551 aujourd’hui contre 573). Toujours dans l’arrière-pays, on constate que les villes et secteurs ayant connu une forte hausse lors de la période précédente (comme Auriol ou le secteur Camp Major avec +16 %) ont vu leurs prix diminuer, bien qu’ils restent élevés.
En revanche, certains secteurs continuent de s’envoler, comme La Penne-sur-Huveaune, où l’on observe une forte hausse, tant du nombre de transactions (+28) que des prix. Ce sont principalement les studios qui enregistrent une hausse de 15 points. Les petites surfaces attirent et contribuent au dynamisme du secteur.
Du côté de La Ciotat, le prix médian reste élevé (4 950 €/m²), mais connaît cette fois-ci une légère baisse (-1,8 %), tout en continuant à dominer le marché immobilier des appartements anciens, devançant La Penne-sur-Huveaune et le nord d’Aubagne.
Qu’en est il des maisons anciennes ?
Le nombre de transactions de maisons anciennes dans le bassin aubagnais s’élève à 483, soit presque autant que pour les appartements anciens (551). Le prix de vente médian dans ce bassin est de 466 400 euros pour 107 m², contre 469 500 euros lors de la période précédente, mais pour une surface de 102 m².
Qui sont les acquéreurs ?
Dans le bassin d’Aubagne, moins de 13 % des acquéreurs ont moins de 30 ans et à peine plus de 18 % ont plus de 60 ans, ce qui signifie que la majorité des acheteurs sont des actifs. À La Ciotat, seulement 6 % des acquéreurs ont moins de 30 ans, tandis que 42 % ont plus de 60 ans.
Sur la Côte Bleue, malgré une baisse, le luxe attire toujours
La qualité de vie en bord de mer séduit toujours, à tel point que les biens se raréfient, attirant une clientèle aisée composée de cadres, de cadres supérieurs et plus, ainsi que de retraités, explique Me Anne-Laure Kemler. Le pourcentage d’actifs y est d’ailleurs de 60 %.
Cassis présente le plus grand attrait pour les retraités, mais elle est également la ville du Sud la plus prisée des Franciliens, avec 12,6 % contre seulement 6 % pour la Côte Bleue.
Les appartements anciens
Sur ce marché, la Côte Bleue ne fait pas exception, et les ventes d’appartements anciens sur un an sont également en baisse, d’environ 10 %.
Zoom sur Carry-le-Rouet et Sausset-les-Pins
On constate 44 ventes tous types d’appartements, contre 52 l’an passé, soit une baisse de 6,3 %. Quant au prix médian, il est passé de 6 010 € au m² à 5 620 €. Cette baisse des prix s’accompagne d’une diminution du volume des ventes de 15 %.
En 2024, l’appartement type n’est plus le T2, mais le T3, avec une surface médiane de 61 m² et un prix médian de 321 900 €, soit un prix médian au m² de 5 380 €. Cette évolution s’explique par la raréfaction du produit recherché et par un investissement à long terme. En effet, il y a très peu de « turnover » sur ce type de bien.
À Sausset-les-Pins, l’appartement ancien type est resté le studio en 2023 comme en 2024, avec un prix médian de 151 000 € pour une surface médiane de 21 m². On observe une légère baisse du prix médian au m², d’environ 10 %.
Tout comme sur le bassin de la Côte Bleue, on constate une baisse du volume des ventes globales à Cassis, d’environ 12 %, mais une belle augmentation du prix médian, d’environ 12 %.
Qu’en est-il des maisons anciennes ?
Les maisons anciennes accusent une baisse générale du volume des ventes d’environ 15 % sur la Côte Bleue et à Cassis. Le marché de la commune de Sausset connaît, cette année, une très légère baisse non significative du volume des ventes de tous types de maisons confondues (-1,5 %), qui peut s’expliquer, comme pour les appartements anciens, par l’augmentation des taux d’intérêt et la prise en compte des DPE (diagnostics de performance énergétique).
À Carry-le-Rouet, en 2024, le prix médian au m² est passé de 4 843 € à 5 962 €. Cette augmentation s’explique par la hausse de la surface habitable médiane et des prix médians. Le marché immobilier cassidain connaît également une baisse générale de ses volumes de ventes, d’environ 13 %.
Comme sur les autres bassins, une baisse du volume des ventes est constatée. Toutefois, à la différence des autres secteurs, la baisse des prix ne s’est toujours pas fait sentir ici. Bien au contraire, sur les communes de Carry-le-Rouet et de Cassis, les prix continuent d’augmenter.
Le bassin de Berre attractif pour les actifs
C’est un territoire historiquement industriel. Il attire des personnes actives de moins de 40 ans voulant se rapprocher de leur lieu de travail et éviter les embouteillages. Mais les plus de 60 ans s’éloignent de ce bassin pour profiter de leur retraite ailleurs. Le bassin de Berre enregistre 12 % des parts de vente du département devançant Aix, les bassins salonais, d’Aubagne et de Gardanne. Malgré cela, « on constate une baisse des ventes par rapport à 2023, sans grande incidence sur les prix de vente, tous bien confondus », déclare Me Martine Mistral-Guyl.
Pour les appartements anciens, globalement, on constate une augmentation du prix médian au m2 de 2 % et une baisse du volume des ventes de 21 %. Pour les maisons anciennes, on note une diminution du prix de 2,9 % et une baisse significative des volumes pour les communes de Berre et de Châteauneuf-les-Martigues. Concernant les appartements neufs, on observe une augmentation globale du prix de 2,6 %. « Une baisse du volume des ventes mais toujours la même attractivité pour ce bassin de Berre, notamment pour les actifs de moins de 40 ans qui cherchent à se loger », conclut-elle.
Dans le Pays salonais, les ventes sont en berne
Le bassin salonais représente 7 % du volume des ventes de tous types de biens pour la période étudiée, souligne Me Clémence N’Diaye. Ce volume a considérablement diminué, avec une baisse de 23 % pour les appartements anciens, 50 % pour les appartements neufs, 27 % pour les maisons anciennes et enfin 29 % pour les ventes de terrains à bâtir.
En revanche, en termes de prix, le marché immobilier de l’appartement ancien comme celui du neuf dans le bassin est relativement stable. Le prix médian au m² est de 2 680 € pour l’appartement ancien de 62 m² comme l’an dernier. Le prix médian au m² est de 3 720 € pour l’appartement neuf de 64 m² contre 3 770 € en 2023. Alors que le marché immobilier de la maison ancienne enregistrait l’an dernier une augmentation de 10,2 % du prix pour une maison d’une surface habitable de 100 m² sur environ 450 m² de terrain, il connaît aujourd’hui une baisse de 5 % portant le prix de la maison individuelle du même type à 330 000 € contre 347 600 € en 2023.
Sur les communes du bassin, la tendance est disparate : Eyguières (- 1,3 %), Alleins – Grans – Pélissanne (=), Salon-de-Provence (- 7,7 %), Lançon-de-Provence (+ 3,3 %), la Fare-les-Oliviers (- 8,5 %). Mais l’une d’entre elles tire son épingle du jeu : Sénas. Elle enregistre une augmentation du prix médian des maisons anciennes de 18,9 %.
Les moins de 30 ans sont également bien représentés dans ce bassin. Ils représentent 15,6 % des acquéreurs et permettent à ce secteur de se placer à la troisième place des bassins économiques les plus attractifs pour les moins de 30 ans dans les Bouches-du-Rhône, derrière Marseille.
Les Alpilles, le secteur des biens d’exception
Les communes d’Eygalières, de Maussane-les-Alpilles et de Saint-Rémy-de-Provence continuent de s’affirmer comme les communes du « Triangle d’or » du marché immobilier dans les Alpilles. Ce micro-marché de biens d’exception (6 pièces et plus) reste stable sur la période à l’étude. C’est la commune d’Eygalières qui enregistre le prix médian le plus élevé des Bouches-du-Rhône, devant Cassis. Pour une surface habitable de 158 m² sur 3 140 m² de terrain, le prix s’élève à 1 420 600 €, pour une maison ancienne. Ce marché du bien d’exception représente 58,3 % des ventes enregistrées sur la commune cette année !
La baisse du volume des ventes sur le marché immobilier de luxe dans les Alpilles n’est pas significative. Les prix restent élevés mais stables. Sur le marché immobilier des communes situées à la périphérie du « Triangle d’or », le prix de la maison individuelle est également stable, voire légèrement à la hausse à l’exception de la commune de Fontvieille, située aux portes du pays arlésien, qui enregistre un ralentissement de son marché immobilier.
Tarascon enregistre le prix le plus bas
Me Emmanuelle Pichard analyse les données pour les secteurs Pays d’Arles, Camargue et Tarascon. Elle souligne que le prix médian au m2 est toujours le plus bas du département, notamment pour Tarascon.
Dans l’ancien, on constate une baisse des volumes des maisons de près de 15 % pour Arles et de 33 % pour Tarascon, accompagnée d’une baisse des prix jusqu’à 18 % pour Tarascon. En revanche pour les appartements anciens, malgré une baisse des volumes, on constate une hausse des prix à Tarascon ( + 8,4 %). « Le neuf connaît une augmentation du prix au m2 de 14 % qui s’explique par la rareté des programmes neufs », nous explique-t-elle.
Le secteur des Saintes-Maries-de-la-Mer tire son épingle du jeu avec un volume des acquisitions en augmentation et un prix qui fluctue selon le bien, en baisse pour les maisons anciennes ( – 14,4 %) et en hausse pour les appartements anciens (+ 15,3 %). « Nous avons un marché qui connaît une baisse de volume concernant principalement les maisons anciennes, les acquéreurs s’orientant plus vers les appartements anciens. Le marché est en attente des baisses des taux bancaires, prévues pour début octobre prochain », conclut Me Emmanuelle Pichard.
