1. Les banques reviennent sur le marché du crédit
Depuis le mois de septembre, les banques sont de retour sur le marché avec la volonté de prêter et de conquérir de nouveaux clients via le crédit immobilier.
Les conditions pour emprunter s’améliorent, et les refus de prêts sont de plus en plus rares. « Depuis le début de l’année, nos clients ont plus de facilité à obtenir un crédit. Ils craignent moins d’obtenir un refus et ont même parfois plusieurs solutions de financement, de banques différentes, à des taux inférieurs à 4 % ! », souligne Brice Cardi, président de l’Adresse, réseau coopératif d’agences immobilières en France.
2. Un large choix de biens à vendre
Les acquéreurs ont un choix de biens relativement large. Selon l’Adresse, ils peuvent prendre le temps de visiter, comparer les biens et faire une offre, après un délai de réflexion raisonnable, au prix ou non, en fonction de l’estimation de départ et du temps depuis lequel le bien est en vente.
« La période actuelle est favorable pour ceux qui ont un projet immobilier, car il y a dans la plupart des régions, sauf en zones très tendues, un bon niveau de stocks, avec des biens en vente pour certains depuis plusieurs mois. C’est le moment idéal pour saisir des opportunités », remarque Brice Cardi.
3. Les prix baissent… Parfois jusqu’à 20 %
D’après le réseau l’Adresse, les biens qui profitent de la reprise et ont le plus de visites actuellement sont ceux qui sont affichés au juste prix : « Beaucoup de vendeurs ont compris la nécessité de réajuster leurs prix et suivre nos estimations. En effet, les acheteurs visitent souvent des biens dans leur budget, qui rappelons-le, avec des taux encore proches de 4 %, reste inférieur au niveau d’il y a deux ans. Car en cas de coup de cœur, ils ne veulent pas être déçus si leur offre, trop basse, n’est pas acceptée. Pour autant, ils tentent de faire des offres juste en dessous du prix et obtiennent tout de même en moyenne une baisse de prix de 3 à 5 % », analyse Aurelien Denechere, co-gérant de plusieurs agences l’Adresse.
Dans certaines zones, certains biens sont en vente depuis près d’un an. Résultat, des vendeurs qui n’étaient pas pressés de vendre le deviennent, avec à la clé, des marges de négociation plus importantes pour les acheteurs.
Pour les biens avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) F ou G et à une vingtaine de kilomètres des centres-villes, il est possible désormais de négocier de belles décotes, allant jusqu’à 20 % du prix affichés.
« De quoi permettre à certains acheteurs de pouvoir concrétiser leur achat immobilier » explique Brice Cardi.
4. L’amortissement du capital par le remboursement
Lorsqu’on rembourse un prêt, une partie de la mensualité du crédit est composée d’intérêts et l’autre de capital, c’est-à-dire d’une somme qui sera récupérée au moment de la revente, contrairement à un loyer qui, lui, est versé à fond perdus…
Même avec des taux de crédit à 4 %, une partie non négligeable de la mensualité est toujours consacrée au remboursement du capital et, au bout de quelques années en cas de revente, une part significative du crédit a été amortie.
Ainsi, par exemple, pour un prêt de 200 000 € à 4 % sur 20 ans (hors assurance), la mensualité de crédit est de 1 212 €. Au bout de sept ans, 52 760 € ont été amortis et seront donc récupérés en cas de revente, alors qu’avec un loyer équivalent, près de 102 000 € auraient été versés à fonds perdus et ce, sans tenir compte des éventuelles augmentations de loyers.
5. Renégocier son crédit quand les taux baisseront
De nombreux acquéreurs s’interrogent sur l’opportunité d’attendre une éventuelle baisse des taux, annoncée depuis la fin de l’année 2023.
Pour autant, bien qu’ils aient d’ores et déjà légèrement diminué ces dernières semaines, ils semblent désormais se stabiliser actuellement entre 3,6 et 4 % sur 20 ans.
« Nul ne peut dire quand ils baisseront significativement, mais probablement pas avant début 2025. Alors pourquoi attendre et repousser son projet d’un an ? Dès lors que les taux auront baissé significativement, de 1 point au minimum, les acheteurs pourront renégocier leur crédit, avec à la clé des économies substantielles », remarque l’Adresse.
Par exemple, un crédit de 200 000 € souscrit actuellement à 4 % sur 20 ans, qui serait renégocié en mars 2025 à 3 %, permettrait d’économiser (tous frais inclus) 63 € par mois et au total 14 325 €.
