En cette période de pénurie de logements locatifs abordables, l’encadrement du niveau des loyers du parc privé dans certaines grandes villes * fait de plus en plus la preuve de son efficacité, si la mesure est respectée par les bailleurs.
Ainsi, dans les zones soumises à ce dispositif, le loyer d’un logement dont le bail est signé ou renouvelé est encadré par des loyers de référence minoré et majoré.
Un bailleur ne peut pas demander un loyer supérieur à un loyer moyen de référence (fixé chaque année par arrêté préfectoral), majoré de 20 %.
À l’inverse, le loyer peut être minoré de 30 % maximum. Pour sa quatrième édition, le baromètre de la Fondation Abbé Pierre** révèle que dans l’ensemble des villes analysées et soumises à l’encadrement des loyers, 28 % des annonces immobilières ne le respectent pas.
Mais le chiffre est en baisse de quatre points par rapport à 2022 et de deux points par rapport à 2023.
30 % de loyers non conformes à Paris
Mis en œuvre à Paris depuis 2019, l’encadrement des loyers est appliqué de manière encore très inégale dans la capitale, puisque 30 % des logements proposés à la location dépassent les plafonds de loyer légaux, selon le baromètre de la Fondation Abbé Pierre.
La tendance est à l’amélioration par rapport au taux de 2021 (35 %), mais régresse par rapport à 2023 (28 %).
Même constat en banlieue parisienne à Plaine-Commune où la mesure n’est pas respectée dans 44 % des annonces.
Lyon-Villeurbanne, Montpellier : de moins en moins de dépassement
Dans d’autres villes où le dispositif s’applique, le respect de l’encadrement est assez inégal, allant de 14 % d’annonces non conformes à Montpellier à 32 % à Lille, en passant par 29 % à Lyon-Villeurbanne.
Mais un net progrès est visible à Montpellier où le non-respect de l’encadrement était de 37 % en 2022, mais également à Lille où le taux d’annonces non conformes était de 43 % et à Lyon-Villeurbanne de 36 %.
Les petits logements surreprésentés
Les plus petits logements sont surreprésentés parmi les loyers qui ne respectent pas l’encadrement : 95 % des logements de 10 m² et moins dépassent les plafonds, contre seulement 17 % au-delà de 75 m².
De même, 34 % des studios font apparaître des loyers supérieurs aux plafonds, alors que ce taux baisse à 24 % pour les trois pièces et plus.
Les meublés sont fortement impactés : 40 % des annonces dépassent les loyers plafonnés, soit 15 points de plus que les locations nues.
Un dépassement de loyer de 194 € par mois en moyenne
À Paris, les annonces non conformes proposent des loyers dépassant de 251 € par mois en moyenne les plafonds légaux (contre 237 € l’année précédente et 198 € en 2022).
« Cette somme correspond donc à une ponction de plus de 3 000 € par an pour les locataires qui les subissent », souligne le baromètre.
Dans les autres villes, les dépassements portent sur des montants légèrement inférieurs : 210 € à Bordeaux, 190 € à Lyon-Villeurbanne, 160 € à Montpellier, 133 € à Lille, pour un dépassement moyen de 194 € par mois au niveau national (198 € en 2023).
Ainsi, les locataires perdent en moyenne en France près de 2 400 € par an, selon le baromètre de la Fondation Abbé Pierre.
« L’enjeu est crucial, l’encadrement des loyers est un outil de justice sociale important », explique Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation.
Grâce à ce dispositif, les locataires parisiens ont par exemple économisé 1 200 € en 2023, d’après une étude économétrique de l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur).
* L’encadrement des loyers s’applique à Paris ; Lille, Hellemmes et Lomme ; Plaine commune (La Courneuve, L’Île-Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Stains et Villetaneuse) ; Lyon et Villeurbanne ; Est Ensemble (Bobigny, Bondy, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Romainville, Bagnolet ; Montpellier, Bordeaux
** Fondé sur l’analyse de plus de 23 000 annonces recensées en ligne entre août 2023 et août 2024
