Deux types de zonage existent pour les communes : le classement en zone tendue et le zonage A bis, A, B1, B2 et C. Ils ne donnent pas les mêmes droits aux ménages.
Classement en zone tendue : pour régir les rapports locatifs
Selon le code général des impôts, une zone tendue est « une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. »
Cela correspond à 1 434 communes sur 47 agglomérations de métropole et d’outre-mer : Paris, Bordeaux, Lyon, Grenoble, Saint-Nazaire, La Rochelle…
Le classement d’une commune en zone tendue régit les rapports locatifs. Ainsi, il permet à un locataire qui veut quitter son logement de bénéficier du délai de préavis d’un mois, au lieu de trois en zone non tendue, pour un logement loué vide.
Il permet également aux communes situées en zone tendue d’appliquer l’encadrement des loyers à la relocation et l’encadrement des niveaux de loyers et une majoration de 5 à 60% de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires.
Un simulateur est disponible pour savoir si votre commune est située en zone tendue ou non.
Zonage A, B1, B2… pour les dispositifs fiscaux
Depuis 2003, les communes françaises sont classées en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Il existe cinq zones : A bis, A, B1, B2 et C ; la zone A bis étant considérée comme la plus tendue (Paris et certaines communes d’Île-de-France) et les zones B2 (villes-centre de certaines grandes agglomérations, etc.) et C (le reste du territoire) comme les plus détendues.
Suite à la publication d’un arrêté en octobre 2023 et d’un autre en juillet 2024, 842 communes au total sont passées en zone A ou B1, alors qu’elles étaient auparavant en zone B2 ou C.
Le zonage détermine le droit pour un ménage de bénéficier de certains dispositifs fiscaux comme au Pinel, uniquement éligible dans les communes situées en zone A, A bis et B1, ou au prêt à taux zéro (PTZ), dispositif d’aide à l’accession à la propriété disponible pour un logement collectif neuf situé en zone A, A bis ou B1.
Tandis que dans l’ancien avec travaux, le PTZ n’est accessible que pour les biens situés en zone B2 ou C. Le zonage A, B, C détermine également le revenu maximum pour avoir droit à un logement social (HLM), au prêt d’accession sociale (PAS) et pour le bailleur d’un logement conventionné avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) le droit à une déduction fiscale sur les revenus fonciers, le revenu maximum du futur locataire et le loyer initial maximum.
Un simulateur est disponible pour connaître à quelle zone appartient votre commune.
Des communes qui ne sont pas en zone tendue mais classées en zone A bis ou A
À la faveur de ces deux classements, certaines communes peuvent ne pas être classées en zone tendue, mais situées en zone A bis ou A !
C’est le cas par exemple de Divonne-les-Bains dans l’Ain ou de Saint-Martin-d’Uriage en Isère qui ne sont pas en zone tendue mais situées pour la première en zone A bis et pour la seconde en zone A.
Ainsi, les règles qui s’appliquent ne sont pas les mêmes selon si l’on évoque les rapports locatifs ou l’éligibilité à un dispositif fiscal.
