Dès le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) seront considérés comme indécents et ne peuvent plus être mis en location.
Cette nouvelle étape, issue de la loi Climat et résilience de 2021, suscite de vives inquiétudes chez les propriétaires, contraints d’engager des travaux parfois lourds, et interroge sur les modalités précises de son application.
Une loi progressive mais contestée
Depuis 2023, les logements classés G+ (les plus énergivores) sont déjà frappés d’interdiction de location. La mesure s’étend désormais à l’ensemble des logements classés G à compter du 1er janvier.
Prochaines étapes : les logements F en 2028 et E en 2034.
L’objectif est clair : inciter à la rénovation énergétique et lutter contre les passoires thermiques, souvent synonymes de précarité énergétique pour les locataires. « La loi vise à protéger les locataires en les empêchant de vivre dans des conditions indignes« , souligne David Rodrigues, responsable juridique à la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie).
Flou juridique et craintes des propriétaires
Cependant, la mise en œuvre de cette disposition demeure floue. La question de savoir si l’interdiction concerne uniquement les nouveaux contrats ou s’applique aussi aux baux en cours divise.
Selon le ministère du Logement, la mesure s’appliquera à « tout nouveau contrat de location ou lors du renouvellement ou de la reconduction tacite » des baux. En revanche, Me Étienne Chesneau, avocat au cabinet Gide Loyrette Nouel, estime que tous les logements G seront concernés dès le 1er janvier mais qu’aucune disposition ne prévoit l’annulation automatique d’un bail existant. « Un propriétaire pourra toujours louer, mais il s’exposera à des recours de la part du locataire« , explique-t-il.
Autre point de friction : l’absence d’obligation pour les propriétaires de fournir le DPE aux locataires. « Cela rend plus difficile pour les locataires d’identifier s’ils occupent une passoire thermique« , s’inquiète David Rodrigues.
Crainte d’un rétrécissement du marché locatif
Au 1er janvier 2024, 565 000 logements sont classés G, selon les données officielles. Depuis 2022, plus de 108 000 de ces logements ont fait l’objet de travaux de rénovation. Cependant, Loïc Cantin, président de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier), alerte : « il est impossible de rénover l’ensemble des logements classés G en seulement quatre ans, surtout dans les petites copropriétés« .
La crainte d’un rétrécissement du marché locatif est partagée par de nombreux acteurs du secteur. « Des centaines de milliers de logements pourraient disparaître, aggravant la crise du logement« , prévient Loïc Cantin.
Dynamique de rénovation à amorcer
Pour Carine Sebi, professeure à Grenoble École de Management, « l’objectif n’était pas de rénover tous les logements G immédiatement, mais d’envoyer un signal fort aux propriétaires pour amorcer la dynamique« . Cette mesure entend aussi protéger les locataires les plus vulnérables face aux charges énergétiques excessives.
En parallèle, certains appellent à des ajustements. David Rodrigues propose par exemple de plafonner les loyers des passoires énergétiques plutôt que de bloquer les locations, afin de ne pas pénaliser les locataires tout en évitant de sanctionner excessivement les propriétaires qui ne peuvent engager de travaux rapidement.
Une proposition de loi visant à ajuster le calendrier et à prendre en compte les contraintes spécifiques des copropriétés a été déposée à l’Assemblée nationale en octobre 2024. Mais l’examen du texte est à l’arrêt depuis la chute du gouvernement Barnier, laissant planer encore davantage d’incertitudes à l’approche de l’entrée en vigueur de la mesure.
