En cette rentrée, le marché immobilier reprend des couleurs, selon le réseau d’agences immobilières l’Adresse.
La majorité d’entre elles * considèrent qu’il est en phase de reprise, grâce à la baisse des taux de crédit, l’assouplissement des conditions d’octroi des prêts et à la capacité des vendeurs à accepter des offres de prix plus basses.
Autre bonne nouvelle : le retour des secundo-accédants (ceux qui sont déjà propriétaires et qui vendent un bien pour en acheter un autre). Cette reprise doit encore se confirmer dans les prochaines semaines.
En phase de reprise
Près de 70 % des agences l’Adresse estiment que le marché immobilier est en phase de reprise, et même dynamique pour près de 10 % d’entre elles.
Seuls 20 % le jugent encore ralenti. Ces chiffres sont en progression par rapport au premier semestre 2024 où seule la moitié des agences percevait cette reprise.
« Depuis le mois de mars, nous ressentons une reprise de l’activité dans la plupart des régions, notamment grâce à la baisse des taux de crédit, avec une accentuation de cette reprise depuis la fin août », constate Brice Cardi, président du réseau l’Adresse.
En effet par rapport à septembre 2023, les taux de crédit ont reculé de 0,80 point permettant par exemple à un couple avec 4 000 € de revenus d’emprunter 15 000 € de plus qu’il y a un an.
Le retour des secundo-accédants, mais aussi des primo-accédants
Concernant les profils d’acheteurs les plus concernés par cette reprise, les agences l’Adresse notent le retour des secundo-accédants, perceptible notamment via la hausse des prêts relais.
« De plus en plus d’acheteurs mettent en place un prêt relais, alors que ces derniers mois, ils avaient quasiment disparu », remarque Brice Cardi. « Ceux qui différaient leur projet de déménagement depuis plusieurs mois, notamment parce qu’ils ne voulaient pas perdre un crédit à 1 ou 2 % pour en prendre un nouveau à 4 %, passent enfin à l’acte ! C’est une très bonne nouvelle pour le marché, car cela amène de la rotation de biens en libérant des plus petites surfaces pour les primo-accédants. Cela va fluidifier le marché. »
Les primo-accédants, qui représentent 30 % à 40 % des acheteurs selon les agences et les régions, font également leur retour, resolvabilisés par la baisse des taux, mais aussi par les exigences moindres des banques notamment en matière d’apport personnel, les agences revoyant des dossiers acceptés avec 10 % d’apport seulement.
Les investisseurs à la peine
Seules 20 % des agences constatent le retour des investisseurs. « Dans le contexte actuel de tensions sur le marché locatif, cela est problématique », note Brice Cardi.
Hausse des marges de négociation, plus acceptées par les vendeurs
Près de 80 % des agences constatent une hausse des marges de négociation par rapport à l’année dernière, même si ces marges restent tout de même limitées : le plus souvent en moyenne de 4 à 7 % du prix affiché, mais dans certaines agences de 8 à 11 %, à comparer au 3 à 5 % de négociation constatés il y a un an.
Ainsi, les vendeurs acceptent aujourd’hui des offres de prix plus basses. « Les acheteurs visent des biens globalement dans leur budget, car après plusieurs mois d’attente, ils veulent concrétiser leur projet ! Les biens surévalués n’ont donc que peu de visites… et les marges de négociation, bien que dépendant beaucoup de l’estimation de départ et du type de biens, restent limitées, entre 4 et 10 % maximum, mais peuvent atteindre jusqu’à 15 % en cas de gros travaux… L’ajustement des prix se poursuit, lentement mais surement » explique Brice Cardi.
Encore quelques freins à lever
D’après le réseau l’Adresse, les freins qui subsistent à la reprise sont en premier lieu la réticence des vendeurs à baisser leur prix, suivi du contexte économique général et politique, l’attentisme des acheteurs et les contraintes liées à la rénovation énergétique des biens.
Le niveau des taux de crédit n’arrive plus qu’en cinquième position, juste devant le manque de biens à vendre et le manque d’envie d’acheter.
* Sondage interne réalisé par l’Adresse auprès de ses 330 agences entre le 15 et le 22 septembre 2024
Quelles perspectives pour la fin 2024 ?
Plus de la moitié des agences l’Adresse s’attendent à un marché plus dynamique qu’au premier semestre, confirmant ce constat de reprise de l’activité et cet optimisme ambiant.
Près de 40 % s’attendent à un marché identique, et seuls 12 % à une fin d’année moins dynamique que le premier semestre. « L’optimisme est donc de mise pour cette fin d’année : le pire est doute derrière nous… ! En effet, la baisse des taux de crédit devrait se poursuivre, dans le sillage de la baisse des taux de la Banque centrale européenne (BCE) en septembre et de la prochaine attendue d’ici à la fin de l’année. La formation du nouveau gouvernement et la nomination d’une ministre dédiée au Logement et à la Rénovation urbaine devrait également contribuer à mettre fin à l’attentisme et à asseoir durablement cette reprise… », affirme Brice Cardi, président du réseau l’Adresse.
