Après des mois marqués par la morosité, le marché immobilier laisse présager des jours plus radieux. Sur le front des transactions, les notaires se prononcent pour une reprise de l’activité. La baisse des taux d’intérêt vient regonfler le pouvoir d’achat des ménages, et ils voient dans la pierre les conditions idéales pour bâtir leur avenir patrimonial ! Analyse du Professeur Bernard Thion d’après la dernière enquête menée par Immonot.com.
Une activité plus dégagée
Il est exceptionnel d’avoir un retournement de tendance aussi rapide et aussi prononcé. Rares sont aujourd’hui nos correspondants encore pessimistes sur l’avenir du marché. Leur part passe ainsi de 25% à 10%, alors que tous les autres prévoient soit la stabilité (70%), soit un accroissement de leur activité (20%). Dans La Manche, du côté de Cherbourg en Cotentin, Olivier SIMÉON observe ainsi : « La demande reste assez forte, la pression bancaire nous oblige à être encore plus précis dans nos estimations, et le prix de mise en vente est très souvent le prix vendu ».
Cette situation semble s’expliquer par la conjoncture de deux facteurs très récents : la baisse rapide des taux d’intérêts conjointement à l’amélioration du pouvoir d’achat des Français. En moyenne, les taux fixes à 20 ans des crédits immobiliers ont chuté : une première fois de 4,5% à 4,1% début février, puis une seconde fois en avril pour atteindre 3,9% début mai. Or, on estime qu’un écart de 1% modifie de 10% le volume des transactions. En outre, quelque peu rassurés sur l’aide américaine en Ukraine, les ménages bénéficient actuellement d’une baisse des prix sur les matières premières importées et sur l’énergie. Et comme les derniers projets de modification de la retraite n’évolue pas suivant leurs attentes, il est tout à fait logique qu’ils se tournent de nouveaux vers l’immobilier pour assurer leur avenir.
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Prix : finie l’accalmie ?
Cela est assez inhabituel, mais les opinions de nos correspondants divergent sensiblement quant à l’évolution des prix des logements et celle des terrains à construire. Les premières progressent tandis que les secondes se contractent. En fait, tout se joue sur la diminution du nombre de négociateurs prévoyant une baisse des prix du logement, dont la part fléchit de 51% à 32%, compensée par l’augmentation de ceux prévoyant la stabilité des prix. Pour les terrains, c’est l’inverse qui se produit puisque la part des pessimistes augmente de 35 % à 46 % au détriment de ceux prévoyant une stabilité des prix. À noter cependant que dans ce dernier cas, 3 % des réponses vont vers une hausse, alors pour les logements et les commerces, nul n’anticipe une augmentation des prix.
Ceci étant, même si les prix des logements et des commerces apparaissent encore élevés, leur stabilisation dans un nombre de plus en plus important de régions améliore la tendance. Pour parvenir à un bon équilibre du marché et donc des prix, il faudrait que le nombre de négociateurs prévoyant une diminution soit proche de celui prévoyant leur augmentation.
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Le conseil des notaires : la vente dominante
Les diminutions successives des taux d’intérêts apportent un peu d’air frais dans l’évolution actuelle du marché. Encore faut-il qu’elle se poursuive dans le temps sachant que l’OAT à 10 ans, sensible à une éventuelle baisse de la note de la France sur le plan international, peut perturber cette tendance. Aussi, mieux vaut pour le moment vendre d’abord son bien avant d’en acheter un autre, ce que conseille 82 % des correspondants d’Immonot.com, plutôt que l’inverse. Attendre, c’est risquer de laisser se dévaloriser le bien qui financera pour l’essentiel le projet d’achat. Heureusement, grâce à internet et au développement des ventes interactives, telle que 36h-immo, il est maintenant possible de coupler revente et achat sur une période très courte.
Du côté des terrains, les avis sont toujours très partagés. Si 45 % des opinions recueillies privilégient la vente, 33 % conseillent d’attendre, et 22 % l’achat. L’acquisition d’un terrain est une décision qui intervient quelques temps avant la vente des logements qu’on désire y construire. Toute la difficulté est d’apprécier le temps qui doit s’écouler entre ces deux moments et d’anticiper l’évolution du marché pendant cette période. Les turbulence actuelles sur le plan socio-économique n’incitent pas à prendre position.
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