Estimation immobilière : êtes-vous au point sur les différentes méthodes ?

Une estimation immobilière est le résultat du travail d’un évaluateur dont l’objectif est de déterminer avec précision la valeur d’un bien immobilier à un instant T donnant lieu à un accord entre un acheteur et un vendeur dans un délai raisonnable.

Une estimation s’obtient à partir de différentes méthodes de calcul choisies et pondérées en fonction de la spécificité du bien à évaluer. La qualité d’une estimation immobilière dépend principalement des capacités de l’évaluateur à choisir la ou les méthodes les plus pertinentes, mais aussi à choisir des données fiables et connaître les tendances du marché de l’immobilier au moment de son évaluation.

La meilleure estimation est celle qu’un professionnel peut expliquer par des éléments factuels et rationnels, permettant de démontrer que le prix estimé d’un bien immobilier est le plus juste.

Les différentes méthodes

1 – Méthode par comparaison : la plus connue et la plus utilisée

La méthode par comparaison, ou la méthode des comparables, est celle qui est la plus utilisée tant par les particuliers que par les professionnels de l’immobilier. Comme vous le savez, le principe est de déterminer la valeur d’un bien en fonction d’autres biens présentant les mêmes caractéristiques (localisation, type d’immeuble, étage, agencement, état général ou encore état de la copropriété). Cette comparaison se fait à la fois sur la base des prix des biens actuellement en vente, mais aussi des biens vendus.

Même si, sur le principe, cette méthode semble relativement facile à appliquer pour se faire une idée précise d’un bien, lorsque l’on rentre dans le détail, elle devient nettement plus complexe et risquée qu’on ne l’imagine. En réalité, toute la complexité de cette méthode consiste à bien évaluer et bien hiérarchiser l’importance des caractéristiques du bien en question. C’est ainsi, en tant que professionnel, que vous pourrez démontrer la pertinence de votre estimation de façon rationnelle, basée sur la qualité d’un produit estimé, sur ses caractéristiques spécifiques et sur son positionnement dans un secteur donné et dans un contexte de marché.

Pour rappel, de la même manière, la qualité de votre estimation dépend de la pertinence des données de marché que vous utilisez. Là encore, c’est un point important pour convaincre un vendeur de la justesse de votre évaluation.

2 – Méthode par les revenus : très utilisée par les investisseurs

Également très connue des professionnels de l’immobilier, cette méthode, aussi connue sous le nom de méthode par le rendement, est principalement utilisée dans le cadre d’un investissement locatif. Elle consiste à déterminer le prix d’un bien en fonction des revenus locatifs qu’il peut générer. Elle est tout particulièrement adaptée pour l’estimation des biens destinés principalement à la location comme les studios ou les deux-pièces.

En tant que professionnel, toute votre valeur ajoutée est d’utiliser cette méthode de façon pertinente en fonction du type du bien que vous estimez. En effet, elle sera par exemple nettement moins judicieuse pour évaluer un appartement familial qu’un studio.

Vous pouvez également, pour encore plus de justesse dans le prix donné, pondérer cette méthode avec une autre. En fait, pour une estimation immobilière vraiment creusée, l’idéal est même de jongler entre les différentes méthodes présentées dans cet article. Ainsi, on présente au vendeur une évaluation précise, pondérée et réfléchie.

3 – Méthode par la valeur antérieure : utile, mais peu précise

Cette méthode permet de déterminer la valeur d’un bien en fonction de l’évolution du marché l’immobilier dans son secteur depuis sa dernière mutation (la dernière fois qu’il a été vendu). À ceci s’ajoutent les éventuels travaux que le propriétaire aurait pu réaliser tout en y appliquant éventuellement une obsolescence des travaux réalisés.

Il faut d’ailleurs noter que tous les vendeurs se réfèrent à cette méthode : lorsqu’ils envisagent de vendre, ils pensent au prix qu’ils ont eux-mêmes payés pour acheter leur bien immobilier. Et cela participe forcément au prix estimé du bien.

Mais même si cette méthode est intéressante sur le papier, elle comporte de nombreux biais qui impliquent d’effectuer une comparaison avec les autres méthodes : ce n’est donc pas une méthode d’estimation principale. En effet, le prix d’achat de l’ancien propriétaire qui aura pu être sous-payé ou surpayé pourra être un des facteurs de déviation importants de cette méthode, au même titre que la précision de la donnée sur l’évolution des prix à une adresse précise.

On peut aussi retenir que le bon prix est celui qui met d’accord un vendeur et un acquéreur.

4 – Méthode par la vétusté : pertinente pour les biens avec travaux

Cette méthode, aussi appelée méthode par les coûts, est très utilisée pour des biens nécessitant des travaux. Elle consiste à déterminer le prix d’un appartement ou d’une maison en fonction de l’état de rénovation dans lequel il ou elle se trouve. En d’autres termes, l’objectif est de déterminer le prix d’un bien en partant de son prix maximum s’il était en parfait état de rénovation lors de sa vente et ensuite de lui soustraire le coût estimé des travaux.

En tant que professionnel, vous avez déjà certainement entendu vos acquéreurs vous dire : « Mais si je rajoute le prix des travaux au prix de vente, ce sera trop cher ! » Eh bien sachez que cette méthode est parfaitement représentative de la mécanique intellectuelle de tous les acheteurs lorsqu’il s’agit de faire une offre sur un bien nécessitant des travaux.

5 – Les autres méthodes d’estimation existantes sur le marché

Enfin, de nombreuses autres méthodes permettent d’estimer un bien immobilier comme la méthode hédoniste utilisée pour déterminer sa valeur vénale dans le cadre d’une expertise immobilière, mais aussi la méthode sol et construction lors de l’évaluation d’une maison, la méthode discounted cash flow notamment pour l’estimation d’un immeuble, et la liste est longue !

Comme vous l’imaginez, à partir de chaque méthode, vous obtiendrez un prix différent. Tout l’art sera alors d’évaluer l’importance que vous donnerez à chaque méthode et la méthode que vous utiliserez en fonction des données de marché dont vous disposez et du type de bien à estimer. Seule vos connaissances immobilières vous permettront de réaliser cette pondération entre les méthodes.

Cela étant dit, le plus important est d’utiliser les bonnes données pour réaliser une estimation fiable et objective. Restez en veille : c’est un article à venir dans le Journal de l’Agence !