Ces trois premiers mois de l’année annonceraient-ils un retour à la normale sur le front de l’immobilier ? C’est ce que traduisent les chiffres collectés par notre partenaire spécialiste de la modélisation de données, Lycaon Immo. En effet, depuis janvier, la start-up marseillaise a noté une stagnation des prix sur l’ensemble des arrondissements enregistrant même des légères baisses (de 1 à 1,9 %) dans l’est de la ville et dans le 2e arrondissement (-1,4 %).
Des prix stables
Sur ce premier trimestre 2024, Lycaon Immo a relevé un prix moyen de 3 500 euros au m². « Exactement comme lors des trois derniers mois de 2023, pose le fondateur de la start-up. Marseille est donc rentrée dans une phase de stagnation, ce qui n’est pas le cas de nombreuses grandes métropoles. »
À Lyon, Bordeaux ou même Paris, les valeurs ont en effet tendance à chuter. Le marché immobilier marseillais qui se caractérisait jusque-là par son hétérogénéité, voit aussi ses lignes bouger. « La stagnation est générale puisque entre la plus forte hausse (+1,5 %, dans le 3e) et la baisse maximale (à 1,9 % dans le 11e), il y a peu d’écart au final, reprend Stéphane Daumillare. Les acquéreurs ont compris qu’on ne pouvait plus tirer les prix vers le bas, les biens s’affichent au prix du marché.«
Est-ce que la stagnation des prix annonce une nouvelle hausse ? La question reste posée, « car nous restons dans une région très attractive. À Aix-en-Provence, les prix ont bondi de 7 % le mois dernier. À Marseille, le marché est encore dans une phase de rattrapage des prix. Marseille est toujours le parent pauvre des prix par rapport aux autres grandes métropoles« , pose Séverine Amate, directrice d’Amate Réseaunance, spécialiste de l’immobilier.
Des biens plus petits
Sur les trois derniers mois, la surface des biens achetés a diminué. Les acheteurs sont donc prêts à revoir le critère de la surface à la baisse. « Le bien moyen est un appartement de 67 m² avec un extérieur de 6 m². Les acheteurs se passent aussi de cave et de garage« , commente le patron de Lycaon Immo. Entre la localisation, le prix et la superficie, les néo-propriétaires semblent trancher quitte à perdre 4 m² (dans le 13e) voire 6 m² (dans le 15e).
Les 3e et 9e tirent leur épingle du jeu
Face au manque d’offres, les acheteurs potentiels se tournent vers des secteurs qui ne figuraient pas dans leurs premiers choix. « Les 3e et 9e arrondissements bénéficient des effets de bord : ce sont des secteurs de report qui offrent des opportunités. Le 3e, notamment, est en pleine évolution. Il reste central avec une offre de transports et des biens à rénover qui n’effraient pas les propriétaires.«
Au sud de la ville, Aline Camacho, directrice associée d’Atout immobilier, s’est spécialisée depuis sept ans sur les 7e, 8e et 9e arrondissements. Si en bord de mer, les prix à la hausse et les acheteurs rythment le marché, dans le 9e, il y a encore de la place pour les bonnes affaires. « De l’escale Borély aux Goudes, les prix restent stables et il y a encore des biens qui rentrent sur le marché. Comme les cabanons viabilisés achetés 100 000 francs il y a cinquante ans et qui valent aujourd’hui 600 000 euros. Les frais de succession sont tellement importants que certaines familles n’ont pas d’autre choix que de le mettre à la vente, explique l’agent immobilier. Dans le 9e, on peut encore trouver des maisons isolées avec un jardin. C’est un secteur qui va exploser. Dans cinq ans, les quartiers du 9e seront très recherchés.«
