Et si la réglementation liée au diagnostic de performance énergétique (DPE) offrait de nouvelles opportunités aux investisseurs locatifs en quête de rentabilité ?
Budget de 500 € par mètre carré
Alors que l’étiquette énergétique impacte de plus en plus la valeur des biens, est-il intéressant d’investir dans une passoire thermique (classée F ou G au titre du DPE) et de la rénover en 2024 ?
Éléments de réponse avec une étude du portail d’annonces immobilières SeLoger, qui analyse la durée d’amortissement* d’un investissement locatif selon la classe énergie du bien, en faisant l’hypothèse que l’acquéreur mène des travaux de rénovation pour un budget de 500 € par mètre carré afin d’atteindre la classe D, avant de mettre le bien en location.
La rénovation nuit-elle à la rentabilité ?
« En France, l’importante décote à l’achat des passoires thermiques combinée à une faible décote à la location rend l’investissement locatif dans ce type de biens relativement intéressant », indique SeLoger.
En effet, selon l’étude du portail d’annonces, dans les 11 plus grandes villes de France, la rentabilité locative brute d’un bien classé F ou G est plus importante que pour un logement mieux classé, soit A, B, C ou D (5 % de rentabilité pour les passoires thermiques en moyenne, contre 4,4 % pour les autres DPE).
Cependant, cette rentabilité brute ne doit pas faire oublier que, sans de véritables travaux de rénovation permettant d’atteindre au moins la classe DPE D, le bien acheté se retrouvera non conforme et interdit à la location à partir de janvier 2025 pour les logements G, puis à partir de janvier 2028 pour ceux classés F et de janvier 2034 pour ceux classés E.
Lille, Nice : une opération plus vite rentable
Selon l’étude de SeLoger, dans plus d’un quart des grandes métropoles françaises (27 %), investir dans une passoire thermique pour la rénover dans le cadre d’un investissement locatif se trouve être l’opération la plus rentable.
La raison principale qui explique l’intérêt de rénover des passoires thermiques : leur importante décote de prix à l’achat.
Avec une différence sur le prix de mise en vente qui peut atteindre les – 806 € par m² en moyenne dans certaines grandes métropoles comme Lille, un logement type de 45 m² peut varier de 158 490 € pour un DPE de classe D à 122 227 € pour un DPE de classe F ou G, du simple fait de la différence d’étiquette énergétique.
En faisant l’hypothèse de travaux à 500 € par m², cette décote (de 36 263 €) permet de couvrir presque entièrement le coût de la rénovation (22 500 €) et les frais d’agence et de notaire (15 890 € dans ce cas).
Ainsi, faire l’acquisition d’un bien F ou G pour le rénover dans le cadre d’un investissement locatif à Lille s’avère être rentable dès la première année, contre trois ans pour un investissement sans travaux dans un bien similaire classé D.
À Nice, l’opération de rénovation d’un bien F ou G devient rentable au bout de deux ans, contre quatre à sept ans pour les autres biens (cinq ans pour un bien C ou D).
À Nantes, la rénovation d’un bien F ou G est rentable au bout de cinq ans, contre six ans pour un bien A (mais quatre ans pour un bien C, D ou E).
Paris, Lyon, Rennes… Des durées d’amortissement équivalentes
Dans certaines villes comme à Paris, les durées d’amortissement sont identiques pour l’achat d’un bien F ou G et d’un bien D ou E qui ne nécessite pas de travaux (rentable au bout de six ans dans la capitale, contre quatre ans pour un bien de classe A, B ou C).
À Lyon, l’opération devient rentable au bout de six ans qu’il s’agisse d’un bien F ou G ou d’un bien A ou B, contre cinq ans pour un bien C, D ou E.
À Rennes, il faut cinq pour rentabiliser l’achat et la rénovation d’une passoire thermique comme l’achat d’un bien C ou D, mais sept ans pour un bien A et six ans pour un bien B ou E.
Bordeaux, Marseille, Strasbourg… Il faut davantage de temps
En revanche, à Bordeaux, Marseille, Strasbourg et Toulouse, pour un coût de travaux à 500 € par m², il faudra être patient pour voir son investissement dans une passoire thermique se rentabiliser.
À Toulouse, par exemple, il faut attendre neuf ans pour un bien F ou G, contre quatre ans pour les autres DPE. À Strasbourg, la meilleure opération pour un investissement locatif est l’achat d’un bien classé B, C, D ou E (rentable au bout de quatre ans) ou d’un bien A (au bout de cinq ans), plutôt qu’une passoire thermique (au bout de huit ans).
« Dans certaines villes, les passoires thermiques offrent les seuils de rentabilité les plus intéressants, notamment du fait d’un coût d’acquisition bien plus faible que pour un bien classé A, B, C ou D », remarque décrypte Thomas Lefebvre, vice-président data de SeLoger. « Cependant, en fonction des zones géographiques, cet achat sera plus ou moins intéressant. En effet, si le parc compte de nombreuses passoires, la décote pourrait être moindre. La part de locataires et les perspectives d’évolution de prix sont également des éléments déterminants à prendre en compte pour tout investissement locatif. En cas de baisse des prix et en fonction de l’étiquette énergétique, la durée d’amortissement pourra s’avérer plus longue que prévue. »
Des coût des travaux bas, une rentabilité rapide
Si l’on considère un coût de travaux hypothétique réduit de moitié, à 250 € par m², pour passer d’une étiquette F ou G à D (dans le cas par exemple d’un financement partiel grâce à MaPrimeRénov’), investir dans une passoire thermique est alors l’opération la plus rapidement rentable dans sept des 11 plus grandes villes de France à Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Nice et Rennes.
Nice est également l’une des villes où un tel investissement est rentable dès la première année, à condition de ne pas dépasser les 250 € de travaux par mètre carré (du fait de frais d’agence et de notaire plus importants au regard du prix des transactions plus élevés).
* La durée d’amortissement doit être ici comprise comme le temps nécessaire avant d’atteindre une rentabilité théorique, c’est-à-dire le temps nécessaire pour que l’opération d’achat à crédit, de rénovation, puis de revente, génère un revenu plus important que le coût de la rénovation additionné aux frais annexes et qu’il soit plus intéressant qu’un projet d’investissement alternatif rémunéré à hauteur de 3,8 %.
Des délais très courts de rentabilité dans certains départements
Selon l’étude de SeLoger, la durée d’amortissement pour l’achat et la rénovation d’une passoire thermique est l’opération la plus intéressante dans 17 % des départements (relativement aux autres DPE) pour un coût de rénovation de 500 € par mètre carré.
Une tendance qui se confirme sur 70 % des départements si le montant des travaux n’excède pas 250 € par m².
Certains départements offrent même la possibilité d’atteindre ce seuil de rentabilité dans des délais très courts : en moyenne, moins d’un an pour l’Allier, la Haute-Loire ou le Lot, un an pour le Jura ou le Lot-et-Garonne, mais aussi la Lozère.
En revanche, dans les quelques départements où les prix sont relativement élevés et dans lesquels il existe peu de décote sur les passoires thermiques, il vaut mieux se tourner vers des biens avec un bon DPE : dans le Val-d’Oise par exemple, la meilleure opération pour un investissement locatif se fait avec un bien C, D ou E, rentable en trois ans, contre cinq ans pour une passoire thermique.
